Zwangsversteigerung - Chancen und Risiken
Immobilien aus der Zwangsversteigerung können ein
Schnäppchen oder ein Geldgrab sein. Es gibt Spielregeln -
Geschriebene und Ungeschriebene.
Diese sollte jeder kennen, der mit Zwangsversteigerung zu tun hat - als Eigentümer, als Gläubiger oder als Kaufinteressent
(bzw. korrekt: Bietinteressent).
Vorfragen
Zwangsversteigerung ist für die betroffenen Eigentümer häufig eine sehr emotionale Sache. Nicht jeder Erwerber geht damit so locker um wie er vielleicht denkt. Die betroffenen Eigentümer kämpfen z.T. sehr verbissen, nicht zuletzt gegen den werdenden Eigentümer. Es gibt einige Fragen, die sich ein potenzieller Ersteher vorab stellen sollte, bevor er einen Erwerb in der Zwangsversteigerung in Erwägung zieht. Diese Fragen lauten:
- Mag ich mithelfen,
jemand mit Zwang "seine" Immobilie wegzunehmen?
- Woran ist der Voreigentümer gescheitert? Liegt es vielleicht am Objekt
selbst?
- Verstehe ich die Spielregeln?
- Weiß ich genug über die Immobilie (tatsächliche und rechtliche Situation)?
- Kenne ich die Unwägbarkeiten und habe ich Reserven (finanziell und zeitlich), um diese notfalls zu überbrücken?
Das gerichtliche Wertgutachten
Das gerichtliche Wertgutachten scheint
für viele eine Art staatliche Gewähr leistung für
Qualität und Preis zu sein. Tatsächlich sind die
Gutachten unzuverlässig und lassen viele Fragen offen. Sie
dienen nur einer Wertbestimmung als Berechnungsgrundlage für
das Verfahren.
Oft konnte der Gutachter nicht von innen
besichtigen.
Der ermittelte Wert bewegt sich
erfahrungsgemäß irgendwo zwischen 50 Prozent und 200
Prozent des Marktwerts. Über die ausdrücklich im
Gutachten benannten Gewährleistungsausschlüsse hinaus
verneinen Gerichte in der Regel die Haftung der Gutachter selbst
für grobe Fehler.
Gesetzlicher Gewährleistungsausschluss
Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
enthält einen generellen, gesetzlichen
Gewährleistungsausschluss. Bietinteressenten haben kein
Besichtigungsrecht.
Weder der Eigentümer noch ein
Zwangsverwalter (sofern es einen gibt) muss eine Besichtigung mit
Bietinteressenten durchführen oder diesen Auskünfte
erteilen.
Gefahren für Erwerber aus der Zwangsversteigerung
Folgende Unwägbarkeiten sollten jedem
Bietinteressenten bekannt sein:
- Der Schuldner und seine Familie haben i.d.R. - auch bei paralleler Zwangsverwaltung - bis zum
Zuschlag ein kaltmietefreies Wohnrecht. Eventuell muss sogar die
Zwangsräumung erfolgen, die wiederum Kostenvorschüsse mit
sich bringt. Allerdings ist der Zuschlagsbeschluss bereits ein
Räumungstitel.
- Mietverhältnisse werden häufig
erst (vollständig) nach Zuschlag bekannt; wirksam geschlossene
Mietverträge binden den Ersteher. Daher muss er eventuell erst
kündigen und auf Räumung klagen und kann dann erst
zwangsweise räumen.
- Im Verkehrswertgutachten nicht
(vollständig) erwähnte Probleme sind häufig zum
Beispiel: Feuchtigkeit, Hausbock, absackender Untergrund,
Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder schlechter Ruf des
Objekts (etwa sozialer Brennpunkt).
- Im Verkehrswertgutachten
nicht (vollständig) erwähnte rechtliche Probleme sind
häufig z.B. unzureichende Baugenehmigungen, fehlender
Anschluss an Straße oder Kanalisation oder Altlasten im Boden
und so weiter. Für manche Rückstände wie zum
Beispiel die Grundsteuer haftet der Ersteher möglicher Weise
ebenfalls.
- Bestandteile und Zubehör des Grundstücks:
Sind diese mitersteigert? Regelmäßig nicht wenn sie nur
zu einem vorüber gehenden Zweck eingebracht wurden. Typischer
Streitfall ist hier die Einbauküche. Die Rechtsprechung dazu
ist regional unterschiedlich.
- Zeitverzug: Eigentümer wird
der Ersteher sofort mit Zuschlag, den tatsächlichen Zugriff
auf Objekt und Mieten erlangt er häufig erst viel später,
zum Beispiel wegen Gegenwehr der ehemaligen Eigentümer oder
von Mietern oder weil eine Zwangsverwaltung zumeist erst einige
Zeit nach Zuschlag aufgehoben wird. Das kann zur Folge haben, dass
der Ersteher mit seinen eigenen Finanzierungsraten in Verzug
gerät oder ohne Dach über dem Kopf dasteht, weil er nicht
einziehen kann.
Die Spielregeln / Verfahrensregeln
Wie beim Schach oder Pokern fängt mit dem Kennen der Regeln die Kunst erst an.
Zwangsversteigerung beinhaltet sehr viel Taktik und kaufmännisches Verhandlungsgeschick. Letztlich geht es darum,
mit dem Gläubiger einen marktgerechten Preis zu finden.
Das Verfahren ist nur anders
als eine direkte Verhandlung mit Eigentümer und Gläubigerbank.
- Zuschlag durch
Gerichtsbeschluss: Ein Notar ist nicht erforderlich, also fallen
keine Notarkosten an, sondern nur geringe Gerichtskosten. Der
Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner,
gegen Mieter muss aber normal gerichtlich vorgegangen werden.
- Das Verkehrswertgutachten ist öffentlich einsehbar
(Abschriften sind gegen geringe Kopiergebühren beim Gericht
erhältlich).
- Es gibt keine Mängel-Gewährleistung.
- Die Sicherheitsleistung muss verfügbar sein (10 Prozent des
Verkehrswerts, nicht des Gebots). Barzahlung ist nicht mehr
zulässig, sondern nur bankbestätigte Schecks,
Bürgschaften oder (rechtzeitige!) vorherige Überweisung
an die Gerichtskasse.
- Wertgrenzen - Achtung häufige
Missverständnisse!: Im ersten Termin darf das Gericht den
Zuschlag nicht unter 50 Prozent des Verkehrswerts erteilen (sog.
5/10-Grenze; auf Antrag: nicht unter 70 Prozent - sog.
7/10-Grenze). Beide Wertgrenzen entfallen im nächsten Termin,
wenn ein zwar zulässiges aber nicht zuschlagfähiges Gebot
abgegeben wurde. Anderenfalls bestehen die Wertgrenzen
gegebenenfalls auch im nächsten Termin - Achtung: hier kommt
es häufig zu Missverständnissen.
- Das so genannte
Sonderkündigungsrecht (richtiger: Sonderkündigungsfrist)
für Ersteher. Bestehende Mietverhältnisse können mit
der gesetzlichen Kündigungsfrist (auch bei längerer
vertraglicher Kündigungsfrist) beendet werden. Dieses
Sonderrecht muss zum erstmöglichen Termin ausgeübt
werden. Bei paralleler Zwangsverwaltung sollten Sie zur Sicherheit
die Zustimmung des Zwangsverwalters für die Kündigung
einholen.
- Baukostenzuschüsse werden im
Zwangsversteigerungsverfahren nicht mehr erwähnt. Sie sind
aber gegebenenfalls zivilrechtlich weiterhin als
Mietvorauszahlungen relevant, die bei Kündigung eventuell zu
erstatten sind.
- Ein Zwangsverwalter muss per Zuschlagsdatum
abrechnen und die zeitanteiligen Einnahmen abzüglich
anteiliger Ausgaben herausgeben. Das gilt auch für
Mietkautionen und Mietverträge, dies aber erst nach Aufhebung
der Zwangsverwaltung.
- Wer (auch) für andere bietet (auch
ein Ehepartner), braucht notariell beglaubigte Vollmachten. Den
Personalausweis oder Reisepass sollte man ebenfalls mitnehmen.
Fazit/Zusammenfassung
Zwangsversteigerung bietet interessante Chancen, erfordert
aber gute Kenntnisse oder qualifizierte rechtliche Begleitung.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind ist langjährig praktisch
tätig im Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht und
hat als Fachautor und Referent in diesem Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind kennt die Materie sowohl aus
Banksicht als auch aus der anwaltlichen Perspektive.
Gern erörtern wir Ihre Möglichkeiten, verhandeln Vergleiche,
führen sinnvolle Prozesse und begleiten Sie bei Bedarf auch
durch Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsverfahren. Wir haben
langjährige Erfahrung in der Vertretung von Kreditinstituten
und von Bankkunden, wir kennen nicht nur eine Seite. Die Welt ist
nicht schwarz-weiß. Wir geben Ihnen eine ehrliche
Einschätzung der Aussichten, keine waghalsigen Versprechungen.
Wir setzen uns für Sie ein, mit Sinn und Verstand. Nutzen Sie
die Möglichkeit, in einem kostenlosen Vorgespräch
Möglichkeiten und Kosten der anwaltlichen Hilfe im konreten
Fall zu klären. Wir bieten keine online-Beratung, sondern Zeit
für ein persönliches, vertrauliches Gespräch. Wir
freuen uns auf eine Zusammenarbeit mit Ihnen.