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Zwangsversteigerung - Chancen und RisikenZwangsversteigerung - Chancen und Risiken


Immobilien aus der Zwangsversteigerung können ein Schnäppchen oder ein Geldgrab sein. Es gibt Spielregeln - Geschriebene und Ungeschriebene.
Diese sollte jeder kennen, der mit Zwangsversteigerung zu tun hat - als Eigentümer, als Gläubiger oder als Kaufinteressent (bzw. korrekt: Bietinteressent).


Zwangsversteigerung - Vorfragen an InteressentenVorfragen

Zwangsversteigerung ist für die betroffenen Eigentümer häufig eine sehr emotionale Sache. Nicht jeder Erwerber geht damit so locker um wie er vielleicht denkt. Die betroffenen Eigentümer kämpfen z.T. sehr verbissen, nicht zuletzt gegen den werdenden Eigentümer. Es gibt einige Fragen, die sich ein potenzieller Ersteher vorab stellen sollte, bevor er einen Erwerb in der Zwangsversteigerung in Erwägung zieht. Diese Fragen lauten:

  1. Mag ich mithelfen, jemand mit Zwang "seine" Immobilie wegzunehmen?
  2. Woran ist der Voreigentümer gescheitert? Liegt es vielleicht am Objekt selbst?
  3. Verstehe ich die Spielregeln?
  4. Weiß ich genug über die Immobilie (tatsächliche und rechtliche Situation)?
  5. Kenne ich die Unwägbarkeiten und habe ich Reserven (finanziell und zeitlich), um diese notfalls zu überbrücken?

Zwangsversteigerung - Das gerichtliche-WertgutachtenDas gerichtliche Wertgutachten

Das gerichtliche Wertgutachten scheint für viele eine Art staatliche Gewähr leistung für Qualität und Preis zu sein. Tatsächlich sind die Gutachten unzuverlässig und lassen viele Fragen offen. Sie dienen nur einer Wertbestimmung als Berechnungsgrundlage für das Verfahren.

Oft konnte der Gutachter nicht von innen besichtigen.

Der ermittelte Wert bewegt sich erfahrungsgemäß irgendwo zwischen 50 Prozent und 200 Prozent des Marktwerts. Über die ausdrücklich im Gutachten benannten Gewährleistungsausschlüsse hinaus verneinen Gerichte in der Regel die Haftung der Gutachter selbst für grobe Fehler.

Zwangsversteigerung - Gesetzlicher GewährleistungsausschlussGesetzlicher Gewährleistungsausschluss

Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) enthält einen generellen, gesetzlichen Gewährleistungsausschluss. Bietinteressenten haben kein Besichtigungsrecht.

Weder der Eigentümer noch ein Zwangsverwalter (sofern es einen gibt) muss eine Besichtigung mit Bietinteressenten durchführen oder diesen Auskünfte erteilen.


Zwangsversteigerung - Gefahren für Erwerber Gefahren für Erwerber aus der Zwangsversteigerung

Folgende Unwägbarkeiten sollten jedem Bietinteressenten bekannt sein:

  1. Der Schuldner und seine Familie haben i.d.R. - auch bei paralleler Zwangsverwaltung - bis zum Zuschlag ein kaltmietefreies Wohnrecht. Eventuell muss sogar die Zwangsräumung erfolgen, die wiederum Kostenvorschüsse mit sich bringt. Allerdings ist der Zuschlagsbeschluss bereits ein Räumungstitel.
  2. Mietverhältnisse werden häufig erst (vollständig) nach Zuschlag bekannt; wirksam geschlossene Mietverträge binden den Ersteher. Daher muss er eventuell erst kündigen und auf Räumung klagen und kann dann erst zwangsweise räumen.
  3. Im Verkehrswertgutachten nicht (vollständig) erwähnte Probleme sind häufig zum Beispiel: Feuchtigkeit, Hausbock, absackender Untergrund, Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder schlechter Ruf des Objekts (etwa sozialer Brennpunkt).
  4. Im Verkehrswertgutachten nicht (vollständig) erwähnte rechtliche Probleme sind häufig z.B. unzureichende Baugenehmigungen, fehlender Anschluss an Straße oder Kanalisation oder Altlasten im Boden und so weiter. Für manche Rückstände wie zum Beispiel die Grundsteuer haftet der Ersteher möglicher Weise ebenfalls.
  5. Bestandteile und Zubehör des Grundstücks: Sind diese mitersteigert? Regelmäßig nicht wenn sie nur zu einem vorüber gehenden Zweck eingebracht wurden. Typischer Streitfall ist hier die Einbauküche. Die Rechtsprechung dazu ist regional unterschiedlich.
  6. Zeitverzug: Eigentümer wird der Ersteher sofort mit Zuschlag, den tatsächlichen Zugriff auf Objekt und Mieten erlangt er häufig erst viel später, zum Beispiel wegen Gegenwehr der ehemaligen Eigentümer oder von Mietern oder weil eine Zwangsverwaltung zumeist erst einige Zeit nach Zuschlag aufgehoben wird. Das kann zur Folge haben, dass der Ersteher mit seinen eigenen Finanzierungsraten in Verzug gerät oder ohne Dach über dem Kopf dasteht, weil er nicht einziehen kann.

Zwangsversteigerung - Spielregeln / VerfahrensregelnDie Spielregeln / Verfahrensregeln

Wie beim Schach oder Pokern fängt mit dem Kennen der Regeln die Kunst erst an. Zwangsversteigerung beinhaltet sehr viel Taktik und kaufmännisches Verhandlungsgeschick. Letztlich geht es darum, mit dem Gläubiger einen marktgerechten Preis zu finden.

Das Verfahren ist nur anders als eine direkte Verhandlung mit Eigentümer und Gläubigerbank.


  1. Zuschlag durch Gerichtsbeschluss: Ein Notar ist nicht erforderlich, also fallen keine Notarkosten an, sondern nur geringe Gerichtskosten. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner, gegen Mieter muss aber normal gerichtlich vorgegangen werden.
  2. Das Verkehrswertgutachten ist öffentlich einsehbar (Abschriften sind gegen geringe Kopiergebühren beim Gericht erhältlich).
  3. Es gibt keine Mängel-Gewährleistung.
  4. Die Sicherheitsleistung muss verfügbar sein (10 Prozent des Verkehrswerts, nicht des Gebots). Barzahlung ist nicht mehr zulässig, sondern nur bankbestätigte Schecks, Bürgschaften oder (rechtzeitige!) vorherige Überweisung an die Gerichtskasse.
  5. Wertgrenzen - Achtung häufige Missverständnisse!: Im ersten Termin darf das Gericht den Zuschlag nicht unter 50 Prozent des Verkehrswerts erteilen (sog. 5/10-Grenze; auf Antrag: nicht unter 70 Prozent - sog. 7/10-Grenze). Beide Wertgrenzen entfallen im nächsten Termin, wenn ein zwar zulässiges aber nicht zuschlagfähiges Gebot abgegeben wurde. Anderenfalls bestehen die Wertgrenzen gegebenenfalls auch im nächsten Termin - Achtung: hier kommt es häufig zu Missverständnissen.
  6. Das so genannte Sonderkündigungsrecht (richtiger: Sonderkündigungsfrist) für Ersteher. Bestehende Mietverhältnisse können mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (auch bei längerer vertraglicher Kündigungsfrist) beendet werden. Dieses Sonderrecht muss zum erstmöglichen Termin ausgeübt werden. Bei paralleler Zwangsverwaltung sollten Sie zur Sicherheit die Zustimmung des Zwangsverwalters für die Kündigung einholen.
  7. Baukostenzuschüsse werden im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mehr erwähnt. Sie sind aber gegebenenfalls zivilrechtlich weiterhin als Mietvorauszahlungen relevant, die bei Kündigung eventuell zu erstatten sind.
  8. Ein Zwangsverwalter muss per Zuschlagsdatum abrechnen und die zeitanteiligen Einnahmen abzüglich anteiliger Ausgaben herausgeben. Das gilt auch für Mietkautionen und Mietverträge, dies aber erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung.
  9. Wer (auch) für andere bietet (auch ein Ehepartner), braucht notariell beglaubigte Vollmachten. Den Personalausweis oder Reisepass sollte man ebenfalls mitnehmen.

Zwangsversteigerung - Fazit / ZusammenfassungFazit/Zusammenfassung

Zwangsversteigerung bietet interessante Chancen, erfordert aber gute Kenntnisse oder qualifizierte rechtliche Begleitung.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind ist langjährig praktisch tätig im Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem Bereich einen Namen. Rechtsanwältin Katrin Wedekind kennt die Materie sowohl aus Banksicht als auch aus der anwaltlichen Perspektive.


Gern erörtern wir Ihre Möglichkeiten, verhandeln Vergleiche, führen sinnvolle Prozesse und begleiten Sie bei Bedarf auch durch Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsverfahren. Wir haben langjährige Erfahrung in der Vertretung von Kreditinstituten und von Bankkunden, wir kennen nicht nur eine Seite. Die Welt ist nicht schwarz-weiß. Wir geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung der Aussichten, keine waghalsigen Versprechungen. Wir setzen uns für Sie ein, mit Sinn und Verstand. Wir freuen uns auf eine Zusammenarbeit mit Ihnen.

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