Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung – Anordnung – Aufhebung – Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
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Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
J. Beendigung der Zwangsverwaltung
und Nachwirkungen
I. Aufhebungsgründe
Die Aufhebung der Zwangsverwaltung ist in §§ 161, 28, 29 ZVG geregelt.
Wichtig ist, den Unterschied zwischen einer Aufhebung wegen Zuschlages oder wegen eines der anderen Gründe, insbesondere der Antragsrücknahme zu verstehen. Die Rechtsfolgen einer Aufhebung wegen Zuschlages sind von den Rechtsfolgen der sonstigen Aufhebungsgründe grundverschieden.
1. Vollständige Befriedigung eines betreibenden Gläubigers
Sollte der Fall eintreten,
dass der Zwangsverwalter den betreibenden Gläubiger aus der
Zwangsverwaltungsmasse vollständig befriedigt hat, so hat das
Verfahren seinen Zweck erfüllt und es muss von Amts wegen
aufgehoben werden
§ 161 Abs. 2 ZVG.
2. Nichtleistung des erforderlichen Gläubigervorschusses (§ 161 Abs. 3 ZVG)
Das Verfahren kann nach § 161 Abs. 3 ZVG aufgehoben werden, wenn der Gläubiger einen erforderlichen Geldbetrag nicht vorschießt; zur Ermessensreduzierung des Gerichts siehe soeben oben: Kapitel I, Abschnitt V.)
3. Entgegenstehende Rechte (§§ 161 Abs. 4, 28 ZVG)
Der dritte Fall der Aufhebung des Verfahrens ist gem. § 161 Abs. 4 ZVG mit Verweis auf § 28 ZVG, das Bekanntwerden eines aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechts, welches der Zwangsverwaltung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegen steht.
Z.T. ist streitig, ob es zu einer Aufhebung oder nur zu einer einstweiligen Einstellung kommt, bis das Hindernis beseitigt ist (vgl. hierzu ausführlich oben: Kapitel C.)
4. Antragsrücknahme (§§ 161 Abs. 4, 29 ZVG)
Der dritte Fall der Aufhebung ist gem. § 161 Abs. 4 ZVG mit Verweis auf § 29 ZVG die Aufhebung wegen Antragsrücknahme.
5. Sonstige Fälle der Aufhebung
Eine Aufhebung kommt grundsätzlich auch in Betracht, wenn das Grundstück untergeht oder für eine Zwangsverwaltung unbenutzbar wird oder enteignet wird..
6. Aufhebung wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung
In diesem Fall ist das Verfahren von Amts wegen aufzuheben. In der Praxis wird regelmäßig die Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses abgewartet und dann rückwirkend auf den Zuschlag aufgehoben. Dies ist sinnvoll, da ansonsten bei Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses eine schwer zu schließende Lücke entsteht und erst eine neue Beschlagnahme herbeigeführt werden müsste. Andererseits ist schwer erkennbar, warum der Ersteher trotz sofortigem Vollrechtserwerb mit Zuschlag eine Vollstreckungsmaßnahme dulden sollte, die ihn persönlich nicht betrifft; auch ist die Fortdauer ist mit diversen rechtlichen und praktischen Problemen verbunden (s.u.).
Daher ist der richtige Zeitpunkt der Aufhebung streitig, siehe ausführlich III.1. und Stöber, ZVG, § 161 Rz. 3.11 mit zahlr. Nachw.
Eine Aufhebung erfolgt auch, wenn der Zuschlag an den Schuldner selbst erteilt wird – dass dies grds. zulässig ist, ergibt sich u.a. aus § 68 Abs. 3 und § 67 Abs. 2 S. 2 ZVG.
Befürchtet der Gläubiger eine Nichtzahlung des Gebotes, kann unverzüglich eine Ersteherverwaltung nach § 94 ZVG beantragt werden und zeitlich nahtlos angeschlossen werden. Es handelt sich um separate Verfahren mit vollständig getrennten Massen. Die Bestellung der gleichen Person ist aufgrund der Objektkenntnis regelmäßig geboten.
7. §§ 775, 776 ZPO: Aufhebung von Vollstreckungsmaßnahmen
Eine Aufhebung der Zwangsverwaltung kommt auch nach allgemeinen Regeln in Betracht, also in allen Fälle, in denen nach §§ 775, 776 ZPO die bereits erfolgten Vollstreckungsmaßregeln aufzuheben sind.
8. Wegfall von Prozessvoraussetzungen
Das Verfahren ist auch dann aufzuheben, wenn Prozessvoraussetzungen entfallen oder deren anfängliches Fehlen nachträglich bekannt wird: Fehlender Titel, Mangel der Prozessfähigkeit des Gläubigers, insbesondere aber fehlendes Rechtsschutzbedürfnis. Das Rechtsschutzbedürfnis muss dauerhaft gegeben sein und ist von Amts wegen zu prüfen.
9. Fortdauer bei Gläubigerwechsel oder Schuldnerwechsel
Keine Aufhebungsgründe sind ein Gläubigerwechsel oder ein Schuldnerwechsel.
II. Aufhebungsbeschlusses
Die Zwangsverwaltung endet durch die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens per Beschluss des Vollstreckungsgerichts, § 161 Abs. 1 ZVG.
1. konstitutive Wirkung
Der Beschluss ist konstitutiv und nicht nur deklaratorisch. Dies gilt sowohl für eine Aufhebung wegen Zuschlags als auch eine solche wegen Antragsrücknahme und für alle anderen Aufhebungsgründe.
BGH, Beschl. v. 10.7.2008 - V ZB 130/07, ZfIR 2008, 876-878, mit ausführlicher Darstellung zum Meinungsstreit und zur Begründung, warum in jedem Fall der Aufhebungsbeschluss maßgeblich ist.
Hiervon geht im Übrigen auch § 12 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV aus, der aber wegen fehlender Verordnungsermächtigung in § 152a ZVG nicht bindend und daher nicht maßgeblich ist.
2. Umfang
Der Aufhebungsbeschluss ist mit Rücksicht auf den Aufhebungsgrund und unter Berücksichtigung evtl. Beschränkungen des Gläubigers (siehe IV. 2. d) sorgfältig und unter Meidung von Amtshaftungsansprüchen zu formulieren.
3. Förmlichkeiten
a) Zustellungen
Der Beschluss ist nach §§ 161, 32 ZVG dem Schuldner, dem Gläubiger und, wenn die Aufhebung von einem Dritten beantragt war, auch diesem zuzustellen.
b) Löschung des Zwangsverwaltungsvermerks
Gleichzeitig mit dem Beschluss über die Aufhebung des Verfahrens hat das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt um Löschung des Zwangsverwaltungsvermerks zu ersuchen §§ 161 Abs. 4, 34 Abs. 4 ZVG.
c) Schlussrechnung und Rückgabe der Bestallungsurkunde
Es bleibt aber dann noch die Vermittlung der Legung der Schlussrechnung an die Beteiligten (§ 154 S. 2 u. 3 ZVG), und nachdem diese erfolgt ist, die Zurückforderung der Bestallungsurkunde des Zwangsverwalters.
d) Rechtsmittel
Der Aufhebungsbeschluss unterliegt der sofortigen Beschwerde.
III. Die rechtlichen Folgen der Aufhebung
Jede Aufhebung der Zwangsverwaltung beendet die Beschlagnahme mit Wirkung für die Zukunft, d.h. neue Forderungen, Nutzungen oder Erträgnisse können nicht mehr in den Beschlag fallen.
1. Aufhebung wegen Zuschlags
Im Falle einer Aufhebung wegen Zuschlags entfällt mit Wirkung ab dem Datum des Zuschlags die Beschlagnahme hinsichtlich des Grundstücks (einschließlich Zubehörs) vollständig. Für die bis dahin beschlagnahmt gewesenen Ansprüche bleibt die Beschlagnahme jedoch bestehen. Die Aufhebung wegen Zuschlags ist also eine beschränkte Aufhebung von Amts wegen.
a) Zeitliche Zäsur
Unstreitig ist, dass die materielle Berechtigung mit dem Zuschlag auf den Ersteher übergeht, d.h. die Nutzungen, die erst nach dem Zuschlag gezogen werden, gebühren wirtschaftlich dem Ersteher und Lasten, die auf die Zeit nach dem Zuschlage entfallen, treffen den Ersteher. Dies folgt aus § 56 S. 2 ZVG.
b) Notverwaltung nach Aufhebung
Auch wenn die Aufhebung der Zwangsverwaltung sofort mit Zuschlag erfolgt, soll der Zwangsverwalter sich nicht sofort des Besitzes des Grundstückes entledigen, sondern es dem Ersteher übergeben und bis dahin die unaufschiebbaren Verwaltungsgeschäfte zur Meidung von Gefahren oder Nachteilen erledigen.
c) Fortdauer der Zwangsverwaltung bis Rechtskraft des Zuschlags
In der Praxis üblich aber rechtlich nicht unumstritten ist, dass das Gericht nicht sofort mit Erteilung des Zuschlags (was zugleich gem. § 90 ZVG den sofortigen Eigentumsübergang auf den Ersteher bewirkt) die Zwangsverwaltung aufhebt, sondern erst, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist.
aa) Liquiditätsproblem für Ersteher
Für Ersteher kann eine Fortdauer der Zwangsverwaltung nach Zuschlag erhebliche finanzielle Probleme verursachen. Zwar hat der Verwalter nach der irgendwann erfolgenden Aufhebung mit dem Ersteher abzurechnen und dann erhält der Ersteher auch die Mieteinnahmen seit Zuschlag, abzüglich der ihn anteilig treffenden Bewirtschaftungskosten heraus. Bis dahin fehlt ihm aber diese Liquidität, um z.B. seine eigenen Finanzierungsraten für den Erwerb der Immobilie bezahlen zu können.
bb) Verwaltungsmaßstab
Die Verwaltung nach Zuschlag erfolgt für Rechnung des Erstehers. Es fragt sich, nach welchen Maßstäben die ordnungsgemäße Verwaltung durch den Zwangsverwalter in der Zeit zwischen Zuschlag und dessen Rechtskraft und Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens zu erfolgen hat.
cc) Aufgabenabgrenzung insb. Sonderkündigungsrecht des Erstehers
Wird die Zwangsverwaltung nicht aufgehoben, erlangt der Ersteher keine Verwaltungsbefugnis. Damit ist rechtlich zweifelhaft, ob der Ersteher Mietern gegenüber wirksam kündigen kann (oder Mieterhöhungen verlangen kann etc.).
Der Ersteher erwirbt gem. § 90 ZVG mit Zuschlag Eigentum und tritt kraft Gesetzes gem. § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB in bestehende Mietverhältnisse ein. Es besteht ein sog. Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG. Dies bedeutet, dass der Ersteher berechtigt ist - ungeachtet vertraglich vereinbarter anderer Fristen - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum erstmöglichen Termin zu kündigen.
Hinweis:
Die Bezeichnung als „Sonderkündigungsrecht“ ist irreführend: Der Ersteher hat kein Sonderkündigungsrecht, sondern nur einen Fristvorteil: er darf immer mit gesetzlicher Frist kündigen, aber auch er braucht einen Kündigungsgrund, soweit das Gesetz diesen vorschreibt, insb. bei Wohnraum.
Da das sog. Sonderkündigungsrecht des Erstehers gem. § 57a ZVG nur für den ersten Termin zulässig ist, zu dem es ausgeübt werden kann, muss sich der Ersteher jedoch beeilen.
Der Zwangsverwalter hat jedenfalls nicht das Kündigungsrecht des § 57a ZVG auszuüben, da dies nicht zu seinen Aufgaben gehört.
Der vorsichtige Ersteher wird daher vom Zwangsverwalter verlangen, eine entsprechende Zustimmung zur Kündigung zu erteilen.
Ob die Mieter sich hingegen im Falle einer Aufhebung des Zuschlages ggf. auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen können, ist offen.
Dazu im Einzelnen: Stöber, ZVG, § 57a Rz 2.8 u. 2.9
dd) Vergütung
Die Vergütung des Verwalters für diesen Zeitraum nach Zuschlag trifft noch den betreibenden Gläubiger, da diese fortdauernde Verwaltung als eine Fortsetzung der ursprünglichen Vollstreckungsmaßnahme angesehen wird, für deren Kosten der betreibende Gläubiger einzustehen hat.
AG Mönchengladbach-Rheydt,
Urteil vom 28.02.2007 - 20 C 436/06;
juris: KORE226152007
m.w.N. – im Ergebnis ist dies allgemeine Auffassung; vgl.
ergänzend § 12 Abs. 3 S. 2 ZwVwV.
ee) Paralleles Verfahren nach § 94 ZVG
Neben der Fortführung der Zwangsverwaltung kann grundsätzlich auch eine Ersteherverwaltung nach § 94 ZVG beantragt werden. Beide Verfahren bestehen neben einander, wie sich dies praktisch gestalten soll ist jedoch fraglich.
