Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung – Anordnung – Aufhebung – Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
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Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
V. Einzug der Nutzungen
Der Zwangsverwalter hat „die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen“. Über die Entbehrlichkeit entscheidet nicht die Zubehöreigenschaft, sondern das wirtschaftliche Bedürfnis des Grundstücks.
VI. Einnahmen aus Verwaltungsbefugnis
Der Umfang der Einnahmeerzielung durch den Zwangverwalter ist von dem Umfang der Beschlagnahme zu unterscheiden. Der Zwangsverwalter ist im Rahmen der Verwaltungskompetenz berechtigt z.B. Entschädigungen für unberechtigte Nutzungen einzuziehen.
VII.Versicherungsfälle
Wie bereits oben näher ausgeführt, fallen folgende Beträge nicht in die verteilbare Masse, sondern sind verzinslich zu verwahren (Zinsen sind Einnahmen der Masse) und entweder dem Schuldner herauszugeben als quasi-geldliches Surrogat dessen, was in der Sachsubstanz verloren gegangen ist, oder sind aus demselben Grund im Verteilungsverfahren der Zwangsversteigerung zu verteilen.
· Versicherungsleistungen (soweit sie nicht zur Wiederherstellung, Wiederaufbau, Ersatzbeschaffung etc. verwendet werden)
VIII. Erlöse aus wiederkehrenden Leistungen
Soweit Ansprüche aus
einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf
wiederkehrende Leistungen bestehen, sind diese ebenfalls vom
Verwalter einzuziehen. Sie sind ausdrücklich gem. §
148 Abs. 1 S. 1 i.V.m.
§ 21 Abs. 2 Fall 3 ZVG
beschlagnahmt, und ‚normal’ zu verteilen.
IX. Ausgabenverwaltung
Aufgabe des Verwalters ist es ferner, die laufenden Ausgaben der Verwaltung, die Versicherungskosten, Instandhaltungskosten, Steuerforderungen bzgl. des Grundstückes etc. zu tätigen. (siehe näher: G.)
X. Prozessführungsbefugnis
Soweit der Verwalter mit
Rechten und Pflichten ausgestattet ist, folgt hieraus auch die
prozessuale Durchsetzbarkeit in Form aktiver und passiver
Prozessführungsbefugnis, die der Verwalter ausdrücklich
als Partei kraft Amtes gem.
§ 51 ZPO ausübt.
Inwieweit der Verwalter aktiv und passiv zur Prozessführung legitimiert ist, muss im einzelnen Falle nach den Zwecken der Zwangsverwaltung erwogen werden. Zu den gerade bei Aufhebung der Zwangsverwaltung problematischen Rechtsfragen siehe unten ausführlich: Kapitel J.)
1. Anfechtungsrecht nur beim Gläubiger
Der Zwangsverwalter ist nicht befugt, aufgrund des Anfechtungsgesetzes – AnfG – Gläubiger benachteiligende Rechtshandlungen, die der Schuldner vor Beschlagnahme vorgenommen hat, anzufechten. Ein Anfechtungsrecht steht gem. § 2 AnfG nur den benachteiligten Gläubigern (und dem Insolvenzverwalter nach §§ 129 ff. InsO) zu.
2. Materielle Berechtigung und Prozessführungsbefugnis
a) Vom Schuldner begonnene Prozesse
aa) Keine Unterbrechung nach §§ 240, 241 ZPO
Eine Unterbrechung analog §§ 240, 241 ZPO wird allgemein verneint, da ein Zwangsverwaltungsverfahren etwas anderes ist als ein Insolvenzverfahren (oder eine Nachlassverwaltung).
bb) Eintritt in den Prozess
Ansonsten ist ein Eintritt des Zwangsverwalters in den Prozess nur mit Zustimmung des Gegners möglich (§ 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO analog), ggf. auch analog § 263 Fall 2 ZPO, wenn das Gericht dies für sachdienlich erachtet.
cc) Umstellung des Klagantrags
Soweit der Schuldner Zahlungsprozesse über der Beschlagnahme unterliegende Ansprüche, z.B. Mietrückstände weiterführt, ist eine Umstellung des Klagantrags auf Zahlung an den Zwangsverwalter erforderlich.
dd) Doppelte Rechtshängigkeit unzulässig
Fest steht allerdings, dass
der Zwangsverwalter nicht einfach einen weiteren Prozess
anhängig machen kann – so ausdrücklich für
einen Räumungsprozess entschieden: Eine erneute Klage wäre
wegen doppelter Rechtshängigkeit gem.
§ 261 Abs. 3
Nr. 1 ZPO unzulässig.
LG Dortmund, Urteil vom 20.12.2001 – 4 O 326/01, Rpfleger 2002, 472-473.
b) Umschreibung durch den Schuldner erstrittener Titel
Hatte der Schuldner schon einen Titel erstritten, so kann der Zwangsverwalter diesen unproblematisch auf sich umschreiben lassen und dann daraus die Zwangsvollstreckung betreiben. Insoweit besteht kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf.
c) Aktive Prozessführungsbefugnis
Während des laufenden Zwangsverwaltungsverfahrens ist die aktive Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters offenkundig kein Thema, das die Gerichte beschäftigt.
d) Passive Prozessführungsbefugnis
Zur Passivprozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters während des laufenden Verfahrens gibt es keine ersichtliche obergerichtliche Rechtsprechung. Diese wird ganz unproblematisch bejaht.
Bei Prozessen gegen den Schuldner, die bei Anordnung der Zwangsverwaltung schon anhängig sind, muss der Zwangsverwalter nicht in derartige Prozesse eintreten.
IX. Auskunfts- und Berichtspflicht
1. Rechnungslegung und Berichterstattung ans Gericht
Der Zwangsverwalter ist dem Vollstreckungsgericht gegenüber verpflichtet, umfassend und nachvollziehbar Auskunft zu erteilen und Rechnung zu legen (§ 154 S. 2 ZVG). Zwingend sind hierbei der Bericht über die Inbesitznahme (Einleitungsbericht) und der Jahres- sowie der Schlussbericht. Daneben ist das Gericht jederzeit berechtigt, weitere Berichte oder Auskünfte anzufordern.
Die Rechnungslegung und
Berichterstattung ist dem Gericht einzureichen und von diesem in
Abschrift an den Gläubiger und den Schuldner zu senden
(§
154 S. 3 ZVG); hierfür fügt der Zwangsverwalter dem
Schriftsatz an das Gericht entsprechende Abschriften bei.
2. Art und Umfang der Buchführung und Rechnungslegung
a) Einnahmen-Überschuss-Rechnung + „Offene Posten“
Die Buchführung des Zwangsverwalters braucht nach § 14 ZwVwV lediglich eine um die Solleinnahmen („Offene Posten“) ergänzte Einnahmen-Überschuss-Rechnung (in Anlehnung an § 4a EStG).
Der Zwangsverwalter genügt seinen Pflichten dem Schuldner gegenüber durch Einreichung seiner Rechnungslegung bei Gericht; ggf. muss der Schuldner während der vom Gericht festgesetzten Einsichtsfrist bei Gericht Einsicht in die Belege nehmen.
b) Wirtschaftsjahr
Die Rechnungsperiode/das Wirtschaftsjahr über welches Rechnung gelegt werden muss, ist gesetzlich bestimmt: Gemäß § 14 Abs. 2 ZwVwV i.V.m. § 152a ZVG (der insoweit die Verordnung deckt) ist dies im Regelfall das Kalenderjahr. Die Rechnungslegung erfolgt jährlich (Jahresrechnung) nach Kalenderjahren. Mit Zustimmung des Gerichts (d.h. nach vorherigem Antrag des Zwangsverwalters) kann hiervon abgewichen werden. (§ 14 Abs. 2 ZwVwV )
c) Rumpfjahre im ersten Jahr und bei Aufhebung
Bei Aufhebung der
Zwangsverwaltung legt der Verwalter Schlussrechnung in Form einer
abgebrochenen Jahresrechnung (§ 14 Abs. 3 ZwVwV i.V.m.
§ 152a ZVG). Entsprechendes gilt am Ende der Verwaltung,
wenn die Zwangsverwaltung nicht das gesamte letzte Kalenderjahr
angedauert hat.
d) sog. Nullstellungs-Anzeige und Endabrechnung
Nach vollständiger Beendigung (Vollbeendigung) seiner Amtstätigkeit reicht der Verwalter eine Endabrechnung (sprachlich zu unterscheiden von der Schlussrechnung, die bereits nach Erhalt des Aufhebungsbeschlusses zu legen ist) ein, nachdem alle Zahlungsvorgänge beendet sind und das Konto auf Null gebracht worden ist, das Verfahren also voll beendet worden ist.
3. Der ‚kleine’ Auskunftsanspruch
Gem. § 13 Abs. 4 ZwVwV hat der Verwalter auf Antrag von Gläubiger oder Schuldner auch in der Zwischenzeit Auskunft über den Sachstand zu erteilen, aber nur – wie sich aus der systematischen Stellung von § 13 Abs. 4 ZwVwV ergibt –, über den Massebestand, so auch die Überschrift von § 13 ZwVwV.
X. Steuerliche Pflichten
1. Vermögensverwalter gem. § 34 Abs. 1 AO
Der Zwangsverwalter ist gem. § 34 Abs. 1 AO Vermögensverwalter, jedoch nur hinsichtlich der das Grundstück betreffenden Steuern, also Grundsteuer und ggf. Umsatzsteuer. Er ist insoweit zur Abgabe von (Teil-) Voranmeldungen und (Teil-) Jahreserklärungen verpflichtet. Er ist zum Abzug der Vorsteuer hinsichtlich der Verwaltungsausgaben berechtigt. Die abzuführende Umsatzsteuer zählt zu den laufenden Ausgaben der Verwaltung § 155 Abs. 1 ZVG.
Persönliche Steuern (Einkommensteuer u.a.; Hundesteuer etc.) gehen den Zwangsverwalter nichts an. Er hat diesbezüglich weder Erklärungen abzugeben noch Zahlungen vorzunehmen. Diese Verpflichtungen obliegen allein dem Schuldner.
2. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist ab der letzten Fälligkeit vor Erster Beschlagnahme (§ 13 Abs. 1 ZVG) in Rangklasse 3 zu zahlen (§ 155 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Die Zahlung erfolgt in der Regel ohne dass es der vorherigen Aufstellung eines Teilungsplans bedürfte (§ 156 Abs. 1 S. 1 ZVG) – siehe näher Abschnitt G.
3. Umsatzsteuer
Das Thema Umsatzsteuer ist ein komplexes Thema, auch in der Zwangsverwaltung.
a) Grundsätzliche Befreiung der Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer
Umsätze aus Vermietung und Verpachtung – also die typischen beschlagnahmten Einnahmen der Zwangsverwaltung – sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei § 4 Nr. 12a UStG.
b) Möglichkeit der sog. Umsatzsteuer-Option
Bei den allermeisten der grundsätzlich per Gesetz als umsatzsteuerfrei bezeichneten Umsätze aus Vermietung und Verpachtung ist jedoch eine so genannte Option zur Umsatzsteuer möglich: Gem. § 9 Abs. 2 UStG kann nämlich auf die gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden.
c) Keine Option zur Umsatzsteuer möglich (Achtung!)
Dementsprechend ist gem. § 4a Abs. 12 ff. UStG (im Zweifelsfall vor Mietvertragschluss vollständig lesen!) in keine sogenannte Option zur Umsatzsteuer möglich
d) Vorsteuerkorrektur § 15a UStG
Da der Vorsteuerabzug immer nur da erfolgen soll, wo gleichzeitig Umsatzsteuer an den Fiskus abgeführt wird, gibt es eine entsprechende Sanktion, wenn von einer vormaligen Option abgewichen wird. Erforderlich ist eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG (Vorsteuerkorrektur).
Eine derartige Vorsteuerberichtigung gem. § 15a Abs. 1 UStG kann auch die Zwangsverwaltungsmasse als laufende Ausgabe gem. § 155 Abs. 1 ZVG treffen.
aa) Anschaffungs- (und Herstellungsvorgänge)
Wird aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Bauwerks die volle Vorsteuer gezogen und wird dieses Bauwerk im Laufe von 10 Jahren nach erstmaliger Verwendung nicht zu 100% zur Ausführung umsatzsteuerbarer Umsätze verwendet, so muss dann insoweit eine Korrektur erfolgen. Die Korrektur erfolgt zeitanteilig und flächenanteilig (§ 15a Abs. 1 S. 2 UStG). Für bewegliche Sachen gilt Entsprechendes innerhalb einer Frist von 5 Jahren § 15a Abs. 1 S. 1 UStG.
bb) Optionswidrige freihändige Veräußerung oder Zwangsversteigerung
Wird das Grundstück später ohne Umsatzsteueroption veräußert – entweder erfolgt eine solche Option bei einer freihändigen Veräußerung nicht oder aber der Schuldner versäumt es, im Zwangsversteigerungstermin diese Option geltend zu machen, (dies ist möglich, wird aber oft übersehen) – dann fällt ebenfalls gem. § 15a UStG ein Korrekturbetrag der Umsatzsteuer an. Dieser trifft aber nicht die Zwangsverwaltungsmasse, da diese nur für die laufenden Ausgaben einzustehen hat, die während der Zwangsverwaltung fällig werden, und der Zuschlag erfolgt immer eine logische Sekunde nach Ende dieses Zeitraums. Der Zuschlag markiert den Beginn der Kostentragungslast des Erstehers, wobei der § 15a UStG-Betrag noch den Schuldner trifft.
e) Die Grenzen des § 15a UStG
Die gelegentlich anzutreffende Fehlvorstellung, eine erstmalige Option des Zwangsverwalters zur Umsatzsteuer im Rahmen einer Vermietung binde für 10 Jahre, beruht auf einer Verwechslung zwischen Anschaffung und Herstellung einerseits und Vermietung und Verpachtung andererseits. Theoretisch ist bei jedem Einzelumsatz aus Vermietung und Verpachtung die Option möglich, was aber wenig praktikabel wäre.
f) § 17 UStG
Zu beachten ist, dass bei veränderter Bemessungsgrundlage, z.B. später anerkannter Mietminderung, oder Minderung eines zu zahlenden Eingangsrechnungsbetrages, die Umsatzsteuer (bzw. Vorsteuer) gem. § 17 UStG zu berichtigen ist.
g) Die sog. Kleinunternehmer-Regelung
Für so genannte Kleinunternehmen bestehen umsatzsteuerliche Erleichterungen, die auch der Zwangsverwalter für sich in Anspruch nehmen kann. Da auch hier immer wieder Anpassungen erfolgen, empfiehlt sich im Zweifel der Blick in das für den jeweiligen Zeitraum gültige Gesetz.
Die jeweiligen Maßgaben
und Regelungen finden sich in § 19 Abs. 1 UStG. Die
Entscheidung für die Beanspruchung der so genannten
Kleinunternehmerregelung bindet für einen bestimmten Zeitraum,
zurzeit sind es 5 Jahre
(§ 19 Abs. 2 UStG).
h) Die sog. Bauabzugsteuer – Haftung des Zahlenden für die Umsatzsteuer
Grundsätzlich hat der Unternehmer Anspruch auf den vollen Rechnungs-Betrag einschließlich Umsatzsteuer (der Fiskus hat die Erhebung seiner Steuer seit Langem auf die Unternehmer outgesourcet). Da aber durch Insolvenz und/oder kriminelle Handlungen in bestimmten Branchen überproportional viel Umsatzsteuer nicht in dieser Weise an den Fiskus abgeführt wird, gibt es bestimmte Sonderregelungen, die den Zahlenden (also z.B. den Zwangsverwalter) für die Umsatzsteuer in die Haftung nehmen, was im Ergebnis zu doppelter Zahlung führen kann.
Einzelheiten ergeben sich nicht etwa aus dem Umsatzsteuergesetz sondern aus dem Einkommensteuergesetz: § 48 ff. EStG.
i) Voranmeldungen und Jahreserklärungen
Umsatzsteuervoranmeldungen und Jahreserklärungen werden im Regelfall nur noch elektronisch seitens der Finanzämter entgegengenommen. Die entsprechende Software erlaubt für das laufende Jahr Voranmeldungen und für das vorangegangene Jahr die Abgabe von Jahreserklärungen.
j) Eigene Steuer-Nummer
Der Zwangsverwalter erhält für jede Zwangsverwaltung eine eigene Steuernummer, was jedoch nur verwaltungstechnische Bedeutung hat und nicht zu einer Aufspaltung des Steuersubjekts führt.
k) Steuerrecht ist anders: Rechtsquelle ist nicht nur das Gesetz
Für Steuerrechtler selbstverständlich, für nicht mit dem Steuerrecht Vertraute gewöhnungsbedürftig: Im Steuerrecht haben Richtlinien und BMF - Schreiben oder OFD-Schreiben quasi die Wirkung von Gesetzen. Es empfiehlt sich also nicht nur der Blick ins Gesetz (UStG, AO mit entsprechenden Durchführungsverordnungen), sondern auch in die zugehörigen Richtlinien.
