Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung – Anordnung – Aufhebung – Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
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Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
F. Aufgaben des Zwangsverwalters
Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen, § 152 Abs. 1 ZVG.
Er hat die Ansprüche, auf
welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu
machen und in Geld einzuziehen, sowie die für die
Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen
§
152 Abs. 1 2. Halbsatz ZVG.
I. Besitzergreifung / Besitzerlangung
Bevor der Zwangsverwalter seine Aufgaben erfüllen kann, muss er zunächst in die Rechtsposition des Schuldners in Bezug auf das Objekt einrücken, in dem er dessen Besitz übernimmt.
1. Erste Schritte
a) Informationsbeschaffung
Sobald der Verwalter den Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung erhalten hat, wird er erste Erkundigungen zum Objekt einziehen und die Inbesitznahme vorbereiten.
Praxistipp:
Es erleichtert dem Verwalter seine Arbeit, wenn der Gläubiger und das Gericht ihnen bekannte Daten oder Unterlagen dem Verwalter zur Verfügung stellen. Dies umfasst einen vollständigen – möglichst aktuellen – Grundbuchauszug, einen Auszug aus der Katasterkarte, Daten zum Versicherungsschutz und Miet- oder Pachtverträgen (wenigstens eine sog. Mieterliste).
Sofern Gutachten oder andere Beschreibungen des Objekts nach Art, Nutzung und Zustand vorliegen, wie z.B. Wertgutachten, Versicherungsgutachten, Verkaufs-Exposés, hilft das dem Verwalter ebenfalls.
b) Kontoeröffnung
Der Verwalter eröffnet ferner ein Anderkonto für das Verfahren.
c) Klärung des Versicherungsschutzes und ggf. vorläufige Deckung
Zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes des Grundstücks gem. § 152 Abs. 1 ZVG gehört als eine der ersten Maßnahmen die Sicherstellung eines angemessenen Versicherungsschutzes.
Gem. § 9 Ab. 3 ZwVwV soll der Verwalter neuen Versicherungsschutz herstellen, sofern ihm Gläubiger oder Schuldner nicht binnen einer 14-Tages-Frist hinreichenden Versicherungsschutz nachgewiesen haben.
Hinweis:
Eine reguläre Neu-Versicherung von Zwangsverwaltungsobjekten begegnet in der Regel der Schwierigkeit, dass der Verwalter am Beginn der Verwaltung über unzureichende Informationen über das Objekt verfügt. Des weiteren zögern viele Versicherungen, Objekte ‚im Zwang’ zu versichern.
Der professionelle Verwalter hat daher üblicher Weise eine Rahmenvereinbarung mit einer Versicherung oder einem Versicherungsmakler, auf Grund derer er Zwangsverwaltungsobjekte, auch wenn nur rudimentäre Daten bekannt sind, kurzfristig versichern kann und auch umgehend eine vorläufige Deckungszusage bekommt.
Die 14-Tages-Frist wartet ein professioneller Verwalter im Interesse des Gläubigerschutzes üblicherweise nicht ab.
d) Erste Vorschussanforderung
Ohne einen Gläubigervorschuss direkt zu Beginn der Zwangsverwaltung fehlt in aller Regel eine hinreichende Masse zur Deckung der ersten laufenden Ausgaben (z.B. Versicherungsprämien, Kosten für Schlüsseldienst und die von Beginn der Verwaltung anfallenden Kosten für die laufende Bewirtschaft, z.B. Strom, Gas, Wasser, Abwasser etc.). Selbst da, wo Einnahmen zu erwarten sind, gehen diese in der Regel erst mit Zeitverzug ein.
Der Verwalter soll gem. § 9 Abs. 2 ZwVwV nur Verpflichtungen eingehen, die aus bereits vorhandenen Mitteln erfüllt werden können.
Hiergegen wird in der Praxis notgedrungen häufig verstoßen.
2. Herbeiführung der Beschlagnahmewirkung
Wie bereits dargestellt, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten wie die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung wirksam werden kann.
Hinweis:
In der Praxis ist schon bevor der Anordnungsbeschluss dem Verwalter (und dem Schuldner) zugestellt wird, längst dem Grundbuchamt (i.d.R. eine andere Abteilung desselben Gerichts, zu dem auch die Vollstreckungsabteilung gehört) das Ersuchen um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks zugegangen, so dass es für die Beschlagnahme regelmäßig nicht darauf ankommt, wann der Verwalter tatsächlich vor Ort war oder dem Schuldner der Anordnungsbeschluss zugestellt wird).
Der Verwalter sollte gleichwohl für einen ersten Eindruck vom Objekt schnell vor Ort präsent sein, was üblicher Weise durch einen Außendienstmitarbeiter erfolgt. (Dies ist im Rechtssinne eine Inbesitznahme, auch wenn dies in der Praxis meist nicht so genannt wird).
Da die Beschlagnahme gegenüber Drittschuldnern (z.B. Mietern gegenüber) erst mit Zustellung eines Zahlungsverbots oder bei anderweitiger positiver Kenntniserlangung (§ 22 Abs. 1 S. 1 und 2 ZVG i.V.m § 146 Abs. 1 ZVG) wirksam wird, ist hier unverzügliches Handeln des Verwalters geboten.
Der Zwangsverwalter hat zu prüfen, ob ein Zahlungsverbot erforderlich ist und dieses bei Erforderlichkeit zu beantragen (§ 151 Abs. 3 ZVG, vgl. auch § 4 S. 2 ZwVwV).
3. Rechtliche Möglichkeit einer Besitzerlangung (Vorprüfung)
Der Verwalter kann nur
denjenigen Besitz erlangen, den der Schuldner
vorher hatte.
aa) Eigenbesitz eines Dritten
Hat ein Dritter Eigenbesitz (mittelbaren oder unmittelbaren Besitz) im Sinne des § 872 BGB, d.h. der Schuldner hat weder mittelbaren noch unmittelbaren Besitz am Objekt, ist eine Besitzübergabe und Besitzergreifung durch den Zwangsverwalter nicht möglich, außßer ggf., wenn der Dritte bereit ist, die Besitzerlangung seitens des Verwalters hinzunehmen, d.h. ihm den unmittelbaren oder mittelbaren Besitz herauszugeben oder ihm einen Besitz zu mitteln.
Steht dem Schuldner gegen den Eigenbesitzer ein Anspruch auf Herausgabe des Besitzes zu, kommt für den Gläubiger auch der Weg in Betracht, diesen Anspruch zu pfänden (siehe § 857 Abs. 3 ZPO) und dann einen Räumungstitel gegen den Eigenbesitzer zu erwirken.
Ist der Eigenbesitzer Rechtsnachfolger des Eigentümers im Besitz, kommt für Grundpfandrechtsgläubiger auch eine Titelumschreibung gegen den Eigenbesitzer nach § 727 ZPO in Betracht. Ggf. ist auch eine Anfechtung der Übertragung nach Anfechtungsgesetz (AnfG) seitens des Gläubigers möglich, mit der Folge, dass der Dritte zur Duldung der Zwangsvollstreckung verurteilt wird.
bb) Besitz beim Schuldner
Hat der Schuldner Eigenbesitz, so ist zu unterscheiden zwischen unmittelbarem Besitz nach § 854 BGB und dem mittelbarem Besitz nach § 868 BGB.
Soweit das Schulderwohnrecht reicht, erlangt der Zwangsverwalter keinen unmittelbaren Besitz, sondern nur mittelbaren Besitz.
Hat der Schuldner – bzw. der Eigenbesitzer, gegen den sich die Zwangsverwaltung richtet - Dritten die Nutzung überlassen, die ihm den Besitz mitteln, kann der Zwangsverwalter zunächst auch nur mittelbaren Besitz erlangen.
4. Inbesitznahme durch den Verwalter
Die Übergabe des Besitzes durch das Gericht (unmittelbar oder unter Hinzuziehung des Gerichtsvollzieher) und die eigenständige Besitzergreifung durch den Verwalter aufgrund einer gerichtlichen Ermächtigung (im Anordnungsbeschluss) – eigenständig oder unter Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers - sind Vollstreckungshandlungen, auf welche die §§ 759 - 763 ZPO zur Anwendung kommen.
a) Übergabe des Besitzes durch das Gericht
Das Gericht selbst kann dem Verwalter – unmittelbar durch den Rechtspfleger – oder durch einen Gerichtsvollzieher oder durch einen sonstigen Beamten den Besitz an dem Grundstück übergeben § 150 Abs. 2 Var. 1 und 2 ZVG; dieser Weg ist in der Praxis äußerst unüblich.
b) Besitzverschaffung / - ergreifung durch den Verwalter
Das Gericht kann dem Verwalter auch die Ermächtigung zu erteilen, sich selbst den Besitz zu verschaffen, § 150 Abs. 2 Var. 3 ZVG. Dies stellt in der Praxis den Regelfall dar.
c) Widerstand und rechtliche Handhabe dagegen
Soweit ein Objekt leer steht und der Schuldner nicht oder nicht in angemessener Zeit zur Schlüsselherausgabe bereit oder in der Lage war, darf der Verwalter ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers die Tür öffnen oder öffnen lassen.
Stößt der Zwangsverwalter jedoch auf Widerstand durch Personen, so darf der Verwalter diesen Widerstand nicht eigenmächtig brechen. Er kann jedoch selbst den Gerichtsvollzieher beauftragen ihn – gem. §§ 758, 759 ZPO ggf. unter Brechen des Widerstandes mit polizeilicher Hilfe nach § 758 Abs. 3 ZPO - in den Besitz einzuweisen (Vollstreckungsauftrag nach § 892 ZPO zur Besitzeinweisung an den Gerichtsvollzieher durch den Zwangsverwalter mit dem Anordnungsbeschluss als Grundlage).
c) Zutritt und Besichtigung „sog. Inbesitznahmetermin“
aa) Zutritt
Der Verwalter hat das Recht und die Aufgabe sich über Art und Zustand des Objektes einen Überblick zu verschaffen. Dies wird häufig als Inbesitznahmetermin bezeichnet, tatsächlich ist eine Besitzerlangung – insb. bei mittelbarem Besitz wie dargestellt anderweitig und häufig weit eher schon erfolgt.
Eine Vollstreckung aus dem gegen den Schuldner lautenden Anordnungsbeschluss als Titel gegen andere Personen als den Schuldner, erfordert eine entsprechend ergänzte Vollstreckungsklausel. Entsprechend den Regeln hinsichtlich des Zuschlagsbeschlusses (§ 93 ZVG) kann das Vollstreckungsgericht ohne Weiteres eine solche Vollstreckungsklausel erteilen gegen Besitzdiener und Angehörige des Hausstandes des Schuldners.
bb) Inaugenscheinnahme und Dokumentation
Der Zwangsverwalter nimmt das Objekt in Augenschein, um den Zustand des Objektes und evtl. Schäden/Mängel aufführen zu können. Insbesondere bei Hinweisen auf konkrete Gefahren, muss der Zwangsverwalter Feststellungen vor Ort treffen, so z.B. bei einem vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Wohnung und entsprechender Verschlechterung der Mietsache.
cc) Verfolgung von Nebenzwecken
Wie bereits ausgeführt, ist das Zwangsverwaltungsverfahren kein Hilfsverfahren zur Zwangsversteigerung. Die Substanz des Objektes wird im Zwangsverwaltungsverfahren gerade nicht verwertet, die Verfügungsbefugnis verbleibt insoweit beim Schuldner. Es ist nicht Aufgabe des Zwangsverwalters und daher auch nicht im Verwaltungsverfahren vergütungsfähig, sich um die Förderung des Zwangsversteigerungsverfahrens oder der freihändigen Verwertung zu kümmern.
d) Urkunden im Besitz des Schuldners oder Besitzdieners
Bestandteil des Besitzrechtes des Zwangverwalters sind auch die die Verhältnisse des Grundstücks ausweisenden Urkunden, insbesondere die das Beschlagnahmeobjekt betreffenden Miet- und Pachtverträge sowie Versicherungspolicen, aber auch Steuerbescheide und sonstige Urkunden.
Der Zwangsverwalter kann die Herausgabe von Urkunden, die ein Miet- oder Pachtverhältnis betreffen, verlangen, und notfalls mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen.
BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05 Rpfleger, 2005, 405 ff. Rz. 11f. mit Verweis u.a. auf: OLG München Rpfleger 2002, 373 - Pachtvertrag; AG Stuttgart, Rpfleger 1995, 375 - Mietvertrag.
Hiervon umfasst ist auch der Anspruch des Verwalters gegen den Schuldner auf Herausgabe einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution.
BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – Az. V ZB 6/05 Rz. 11f. m.w.N., Rpfleger, 2005, 405 ff.
Erklärt der Schuldner dem
Gerichtsvollzieher gegenüber an Eides Statt gem.
§
883 Abs. 2 ZPO, eine vom Mieter geleistete Barkaution nicht
im Besitz zu haben, weil z.B. angeblich eine Verrechnung mit
rückständigen Mietforderungen erfolgt sei, kann aus
dem Anordnungsbeschluss nicht mehr als diese eidesstattliche
Versicherung (sowie die Herausgabe vorhandener separierter
Kautionen) verlangt werden; weitergehende Auskünfte,
insbesondere darüber, mit welchen Forderungen genau die
angebliche Verrechnung erfolgt ist, können alleine aus dem
Anordnungsbeschluss mit Ermächtigungsklausel nicht
zwangsvollstreckt werden.
BGH, Beschluss vom 21.02.2008 - I ZB 66/07, NJW 2008, 1598 f.
e) Eingriff in den Besitz Dritter
Liegt ein Abhängigkeitsverhältnis wie bei einem Besitzdiener nicht vor, sondern besitzt ein anderer als der Schuldner aus einem von diesem abgeleiteten Recht, ist der Dritte also unmittelbarer Besitzer gem. § 868 BGB, so darf in dieses Besitzverhältnis durch die Vollstreckung grundsätzlich nicht eingegriffen werden.
aa) Besitzerlangung gegenüber Mietern und Pächtern
Bei mittelbaren Besitzern wie Mietern/Pächter genügt zur Erlangung des mittelbaren Besitzes eine entsprechende Änderung des Besitzmittlungswillen des unmittelbaren Besitzers. Diese Änderung wird bei Mietern/Pächter grundsätzlich ab Kenntnis von der Verwaltung unterstellt.
bb) unberechtigte Nutzer
Gegen unberechtigt Nutzende (Hausbesetzer, ehemalige Mieter, die nicht geräumt haben) kann der Verwalter keinen unmittelbaren Zwang ausüben, sondern muss den Klageweg beschreiten. Ansprüche des Schuldners wegen Besitzentziehung oder Störung nach §§ 861 ff. BGB gehen auf den Zwangsverwalter über, jedenfalls für die Dauer der Zwangsverwaltung.
cc) Dinglich Nutzungsberechtigte
Bei unbeschränkter Anordnung der Zwangsverwaltung und unmittelbarem Besitz des Nießbrauchers ist so zu verfahren, als hätte der Schuldner den unmittelbaren Besitz, d.h. der Nießbraucher hat den Besitz herauszugeben. Nach Treu und Glauben ist ggf. insbesondere bei zu erwartender kurzer Verwaltungsdauer eine entgeltliche Nutzungsvereinbarung mit dem Nießbraucher geboten.
Stöber, ZVG, § 146 Rz. 11.4
Vom Nießbraucher begründete Miet- und Pachtverhältnisse wirken für den Zwangsverwalter und sind ebenso zu behandeln, wie vom Schuldner begründete Miet-/Pachtverhältnisse.
Entsprechendes gilt für sonstige dingliche Nutzungsrechte.
Ebenso wie beim Nießbrauch
ist die Zwangsverwaltung ggf. zu beschränken;
eine
unbeschränkte Zwangsverwaltung setzt einen Duldungstitel
voraus.
5. Hinzuziehung von Gläubiger und Schuldner
Während nach der bis 31.12.2003 geltenden Zwangsverwalterverordnung die Hinzuziehung von Gläubiger und Schuldner zur Inbesitznahme gem. § 3 Abs. 1 S. 1 HS 2 ZwVerwVO (a.F.) tunlichst erfolgen sollte, ist diese Soll-Vorschrift in der neuen Verordnung zum Zwecke der Verfahrensbeschleunigung entfallen, siehe § 3 Abs. 1 S. 1 ZwVwV.
6. Einleitungsbericht
Der Verwalter hat über die Besitzübernahme einen Bericht zu fertigen.
Im Bericht sind gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 9 ZwVwV festzuhalten:
· Nr. 1: Zeitpunkt und Umstände der Besitzerlangung;
· Nr. 2: eine Objektbeschreibung einschließlich der Nutzungsart und der bekannten Drittrechte;
· Nr. 3: alle der Beschlagnahme unterfallenden Mobilien, insbesondere das Zubehör;
· Nr. 4: alle der Beschlagnahme unterfallenden Forderungen und Rechte, insbesondere Miet- und Pachtforderungen, mit dem Eigentum verbundene Rechte auf wiederkehrende Leistungen sowie Forderungen gegen Versicherungen unter Beachtung von Beitragsrückständen;
· Nr. 5: die öffentlichen Lasten des Grundstücks unter Angabe der laufenden Beträge;
· Nr. 6: die Räume, die dem Schuldner für seinen Hausstand belassen werden;
· Nr. 7: die voraussichtlichen Ausgaben der Verwaltung, insbesondere aus Dienst- oder Arbeitsverhältnissen;
· Nr. 8: die voraussichtlichen Einnahmen und die Höhe des für die Verwaltung erforderlichen Kostenvorschusses;
· Nr. 9: alle sonstigen für die Verwaltung wesentlichen Verhältnisse.
Üblicher Weise wird dieser Bericht Inbesitznahmebericht oder Einleitungsbericht genannt, auch Inbesitznahmeprotokoll.
