Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung - Anordnung - Aufhebung - Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
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Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
D. Beschlagnahme
I. Zeitpunkt(e) der Beschlagnahme
Der Zeitpunkt der Beschlagnahme ist maßgeblich für die Abgrenzung des zeitlichen Beschlagnahmeumfanges, sowie für die Zahlungspflichten in der Zwangserwaltung und die Berechnung der Ansprüche der Gläubiger, die bei der Verteilung zu berücksichtigen sind.
Es gibt drei mögliche Beschlagnahmezeitpunkte, ausschlaggebend ist das zeitlich erste Ereignis:
· Zustellung des Anordnungsbeschlusses beim Schuldner § 22 Abs. 1 S. 1 ZVG
· Zugang des Ersuchens um die Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch beim Grundbuchamt § 22 Abs. 1 S. 2 ZVG, sofern die Eintragung demnächst erfolgt
· Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter gemäß § 151 Abs. 1 ZVG
Für den besonderen Fall, dass gem. § 77 Abs. 2 Satz 2 ZVG ein ergebnisloses Zwangsversteigerungsverfahren als Zwangsverwaltungsverfahren fortgesetzt wird, gilt die Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung gem. § 22 Abs. 1 ZVG zugleich als erste Beschlagnahme dieser Zwangsverwaltung, § 77 Abs. 2 Satz 3 ZVG.
1. Beschlagnahmefiktion zu Gunsten des Gläubigers
Das Datum des Erlasses des Anordnungsbeschlusses gilt zugunsten des (jeweiligen) Gläubigers als Beschlagnahme § 146 Abs. 1 i.V.m. § 20 Abs. 1 ZVG. Hierbei handelt es sich um eine Fiktion.
2. Wirksamkeit der Beschlagnahme
Für die Wirksamkeit der Beschlagnahme muss neben der Anordnung noch ein weiteres Element treten. Für die Zwangsverwaltung tritt neben den § 22 ZVG die zusätzliche Bestimmung des § 151 ZVG für die Wirksamkeit der Beschlagnahme.
3. Beschlagnahme gegenüber Drittschuldnern
Dem Drittschuldner gegenüber wird die Beschlagnahme nach § 22 Abs. 2 ZVG erst mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm bekannt geworden ist oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird.
4. Beschlagnahme bei Beitritt
Für den Beitritt gibt es keine dem § 20 Abs. 1 ZVG entsprechende Fiktion der Beschlagnahme, d.h. mit Beitrittsbeschluss tritt noch keine Beschlagnahme ein.
II. Wirkungen der Beschlagnahme
1. Entziehung von Besitz und Nutzungen
Durch die Beschlagnahme wird
dem Schuldner gemäß § 148 Abs. 2 ZVG die
gesamte
Verwaltung und Benutzungsbefugnis des Grundstücks entzogen.
Diese Befugnis geht auf den Zwangsverwalter über (§ 152
ZVG).
2. Veräußerungsverbot:
Die Zwangsverwaltung bewirkt zugunsten des Gläubigers die Beschlagnahme des Grundstücks gemäß § 20 ZVG. Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbotes gemäß § 23 ZVG.
Dem Schuldner sind in der Zwangsverwaltung keine Verfügungen über bewegliche Sachen im Rahmen einer ordnungsgemäßer Wirtschaft mehr erlaubt. Es handelt sich um ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne der §§ 136, 135 BGB.
3. Beschlagnahmewirkung gegenüber Drittschuldner (§ 22 Abs. 2 ZVG)
Zu beachten ist, dass die Beschlagnahme gegenüber Drittschuldnern, also auch Mietern und Pächtern gem. §§ 22 Abs. 2 S. 2, 146 Abs. 1 ZVG erst in dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem sie diesen bekannt wird oder ihnen ein Zahlungsverbot zugestellt wurde (s.o.). Soweit Zahlungen nach Anordnung, aber in Unkenntnis von der Zwangverwaltung an den Schuldner geleistet werden, erfolgen diese daher mit schuldbefreiender Wirkung. Dies gilt für Zahlungen auf vor Anordnung der Zwangsverwaltung aufgelaufene Rückstände ebenso wie für nach Beschlagnahme fällig werdende Mieten/Pachten.
vgl. insoweit: § 4 ZwVwV
a) Zahlungsverbot
Ein gerichtliches Zahlungsverbot kann vom Gläubiger gem. § 22 Abs. 2 S. 1 ZVG beantragt werden und vom Zwangsverwalter gem. § 151. Abs. 3 ZVG. Es ist allen, die es betrifft, von Amts wegen (§ 3 ZVG) zuzustellen und dem Schuldner und Zwangsverwalter nach § 329 Abs. 2 ZPO formlos mitzuteilen.
b) Vorläufiges Zahlungsverbot nach § 845 ZPO, § 22 Abs. 2 S. 3 ZVG
Ein von Gläubigerseite wenig genutztes und vermutlich in diesem Zusammenhang auch wenig bekanntes Instrument ist die Vorpfändung nach § 845 ZPO, die gem. § 22 Abs. 2 S. 3 ZVG ausdrücklich entsprechend § 845 ZPO zulässig ist.
4. Beschlagnahme wirkt auch für Zwangsversteigerung
Bei der Unabhängigkeit
der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von
einander wirkt
an sich die Beschlagnahme, welche in dem einen Verfahren erfolgt
ist, nicht für das andere. Von diesem Grundsatze macht §
13 Abs. 4 S. 2 ZVG insofern eine Ausnahme, als die im
schon laufenden Zwangsverwaltungsverfahren bewirkte Beschlagnahme,
wenn eben dieses Verfahren bis zu der in dem
Zwangsversteigerungsverfahren erfolgenden Beschlagnahme
fortgesetzt wird, auch in diesem
Zwangsversteigerungsverfahren als erste Beschlagnahme gilt.
III. Umfang der Beschlagnahme
Der Umfang der Beschlagnahme richtet sich nach den §§ 148 Abs. 1, 20 Abs. 2 ZVG und §§ 1120, 1123, 1127 ff. BGB. Die Beschlagnahme umfasst nach § 20 Abs. 2 ZVG „diejenigen Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt“ Damit wird auf die Regelungen der §§ 1120 ff. BGB über den Haftungsverband der Hypothek verwiesen.
Der Beschlagnahmeumfang ist grundsätzlich unteilbar. D.h. der Gläubiger kann die Zwangsverwaltung nicht beschränken auf einen Teil eines ungeteilten Grundstückes (Bsp.: das Mietshaus soll erfasst werden, die einsturzgefährdete Garagenanlage auf dem gleichen Grundstück nicht). Es gibt insofern auch keine Freigabe aus dem Beschlag.
1. Besitz
In die Beschlagnahme fällt zunächst der Besitz am Verwaltungsobjekt.
a) Unmittelbarer Besitz:
Beschlagnahmt ist derjenige Besitz, den der Schuldner inne hat. Ist er im unmittelbaren Besitz, hat er diesen an den Verwalter herauszugeben. Üblicherweise ordnet das Gericht an, dass sich der Zwangsverwalter selbst Besitz verschaffen darf. Bei Widerstand des Schuldners darf er sich jedoch gemäß § 150 Abs. 2 ZVG durch einen Gerichtsvollzieher oder durch einen sonstigen Beamten in den Besitz setzen lassen.
Der Anordnungsbeschluss ist insoweit ein Vollstreckungstitel.
BGH, Beschluss vom 14.04.2005 - V ZB 6/05 Rz. 11f. mit div. Nachw., WM 2005, 1321-1323
b) Mittelbarer Besitz
Die Zwangsverwaltung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Grundstück beim Eintritt der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist (dieser also unmittelbaren Besitz hat, während beim Schuldner nur noch mittelbarer Besitz ist). Eine Besitzübertragung an den Verwalter, durch welche der Mieter oder Pächter aus dem Besitz gesetzt würde, kann dann zwar nicht stattfinden, denn nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam.
Aber der mittelbare Besitz, der dem Schuldner nach § 868 BGB zusteht, muss auf den Zwangsverwalter übertragen werden, und deshalb bedarf es einer Übergabe an den Zwangsverwalter oder einer Besitzergreifung aufgrund erteilter Ermächtigung (§ 150 ZVG). Als ausreichend wird allgemein angesehen, dass der Zwangsverwalter dem Mieter oder Pächter die durch die Anordnung der Zwangsverwaltung eingetretene Beschlagnahme anzeigt.
2. Miet und Pachtforderungen
Gemäß § 152 ZVG obliegt dem Verwalter die ordnungsgemäße Verwaltung. Grundsätzlich tritt der Verwalter nicht in schuldrechtliche Verpflichtungen des Schuldners ein. Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG bleiben jedoch Miet- und Pachtverhältnisse dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, sofern die Überlassung der Miet-/Pachtsache bereits vor Beschlagnahme erfolgt ist. Er bleibt insofern an die laufende Bewirtschaftung gebunden und hat die Mieten/Pachten einzuziehen.
Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über eine Mietforderung i.S. von § 1124 Abs. 2 BGB dar.
BGH, Urteil vom 08.12.2010 - XII ZR 86/09 – juris: KORE315052011
a) Laufende Forderungen
Grundsätzlich sind gemäß § 20 Abs. 2 ZVG i.V.m. 1123 Abs. 1 BGB alle Miet- und Pachtforderungen beschlagnahmt.
b) Rückstände
In § 1123 Abs. 2 BGB ist geregelt, wann eine Miet- oder Pachtforderung aus dem Haftungsumfang der Hypothek ausscheidet. Daraus ergibt sich, dass die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung auch rückständige Beträge erfassen kann. Diese rückwirkende Beschlagnahme gilt jedoch zeitlich begrenzt auf die Zeit von einem Jahr bis zur Beschlagnahme.
Ist die Beschlagnahme bis zum 15. des Kalendermonats erfolgt, so fällt bei einer im Voraus zu entrichtenden Miete oder Pacht die Miete für den entsprechenden Monat des Vorjahres nicht mehr in die Beschlagnahme; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Beschlagnahme (wobei gem. §§ 146, 20 Abs. 1 ZVG zugunsten des Gläubigers das Datum des Anordnungsbeschlusses als Beschlagnahme gilt – siehe auch oben die Ausführungen zu § 146 ZVG). Oder anders formuliert: rückständige Mieten und Pachten fallen ab dem Monat des Vorjahres in die Beschlagnahme, der dem Folgemonat nach dem Monat einer bis zum 15. des Monats erfolgten Beschlagnahme entspricht; ist die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats erfolgt, erfasst die Beschlagnahme erst die Mieten oder Pachten ab dem 2. Monat nach dem Beschlagnahmedatum (wiederum auf das Vorjahr zurück gerechnet).
c) Vorausverfügungen:
Über Miet- und Pachtforderungen kann durch den Schuldner oder im Vollstreckungswege bereits vorher verfügt worden sein, z.B. durch Stundung, Erlass, Aufrechnung, Abtretung oder Pfändung.
§ 1124 Abs. 2 BGB begrenzt die zeitliche Wirksamkeit dieser Verfügungen gegenüber den Gläubigern, für die eine Beschlagnahme erfolgt ist.
Die Einziehung von Forderungen durch den Schuldner vor Beschlagnahme ist wirksam. Dies gilt auch für Aufrechnungen nach § 387 BGB.
Hat der Mieter/Pächter schuldbefreiend hinterlegt, haftet auch der Hinterlegungsbetrag nicht mehr, da er einer Erfüllung gleichsteht.
BGH, Urteil vom 08.12.1988 - IX ZR 12/88, NJW-RR 89, 200
Auch das Aufrechnungsrecht des Mieters wird eingeschränkt.
Zunächst gilt § 392 BGB. Eine Aufrechnung kommt danach gegen die beschlagnahmte Miet-/Pachtforderung nur insoweit in Betracht, als er die dem Mieter/Pächter zustehende Forderung mit der er aufrechnen möchte, vor der Beschlagnahme erworben hat. Tritt Fälligkeit der Forderung des Mieters/Pächters erst nach Beschlagnahme ein, muss diese zumindest vor der Fälligkeit der beschlagnahmten Forderung eintreten. Im übrigen ist eine Aufrechnung ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung erfolgt durch § 1125 BGB. Hiernach ist eine Aufrechnung des Mieters/Pächters gegen eine Miet- / Pachtforderung mit einem Anspruch gegen den Schuldner nur insoweit wirksam, als eine Einziehung gem. § 1124 BGB wirksam gewesen wäre.
3. Wiederkehrende Leistungen
Gemäß § 1126 BGB fallen auch Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen aus mit dem Grundstück verbundenen Rechten in den Haftungsverband der Hypothek.
4. Bestandteile, Zubehör, Erzeugnisse
Die Beschlagnahme in der Zwangserwaltung erstreckt sich nach §§ 148, 20 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 1120 BGB auch auf Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör des Grundstücks, da diese zum Haftungsverband der Hypothek gehören.
a) Bestandteile
Was unter Bestandteilen eines
Grundstücks zu verstehen ist, definieren die
§§
94, 95, 96 BGB.
b) Scheinbestandteile
Liegen die o.g. Voraussetzungen eines wesentlichen Bestandteils nach § 94 BGB vor, ist aber die Verbindung mit dem Grundstück nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, handelt es sich um sog. Scheinbestandteile gem. § 95 BGB.
c) Rechte als Bestandteile
Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück verbunden sind gelten gem. § 96 BGB als Bestandteile des Grundstücks i.S.d. § 95 BGB. Es handelt sich hierbei typischerweise um subjektiv-dingliche Rechte wie eine Grunddienstbarkeit, Reallasten, dingliches Vorkaufrecht, einen Heimfallanspruch nach § 3 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Diese gehören zum Grundstück und unterfallen der Beschlagnahme in Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung.
Keine Rechte im Sinne des § 96 BGB sind die für einen entsprechenden Betrieb hoch bedeutsame Milchreferenzmenge (oder „Milchquote“) oder ein schuldrechtliches Rübenlieferungsrecht.
BGH, Urteil v. 30.3.1990 - V
ZR 113/89, BGHZ 111, 110 (Rüben);
BGH, Urteil v.
26.04.1991 - V ZR 53/90, BGHZ 114, 277 (Milchquote); Achtung:
für die Milchreferenzmenge hat der BGH jedoch a.a.O.
entschieden, dass bei einer Betriebsverpachtung durch den
Zwangsverwalter die Milchreferenzmenge auf Grund der
Betriebsakzessorietät von Gesetzes wegen auf den Pächter
übergeht.
d) Zubehör
Zubehör ist definiert in §§ 97, 98 BGB. Es handelt sich um bewegliche Gegenstände, die rechtlich selbständig sind und grundsätzlich unabhängig von der Hauptsache – das ist hier das Grundstück – übereignet oder belastet werden können. Das BGB trägt jedoch dem Umstand Rechnung, dass bewegliche Gegenstände mit einem Grundstück eine wirtschaftliche Gesamtheit bilden können und lässt diese daher unter bestimmten Umständen das Schicksal der Hauptsache teilen, zu der sie gehören – dies ist Zubehör.
e) Erzeugnisse
Gemäß §§
1120 BGB erstreckt sich der Haftungsverband der Hypothek auch auf
ungetrennte und getrennte Erzeugnisse des Grundstückes.
Diese werden nach
§ 1121 BGB enthaftet durch Veräußerung
und Entfernung, sofern dies vor einer Beschlagnahme erfolgt.
Nach § 21 Abs. 1 ZVG ist die Beschlagnahmewirkung in der Zwangsversteigerung allerdings beschränkt auf ungetrennte Erzeugnisse. In der Zwangsverwaltung gilt diese Beschränkung nach § 148 Abs. 1 ZVG nicht; erfasst sind daher auch getrennte Erzeugnisse.
f) Dynamische Entwicklung des hypothekarischen Haftungsverbandes:
Der Haftungsverband der Hypothek erstreckt sich grundsätzlich nur auf Gegenstände, die im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen.
Auch die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erstreckt sich nicht auf anfänglich fremde z.B. geliehene Zubehörstücke.
Der mit Hypothekenbestellung entstehende Haftungsumfang ist veränderlich, dynamisch.
aa) Verhaftung (hinein in den Haftungsverband)
Zusätzliche Gegenstände oder Ersatzanschaffungen, die nach Hypothekenbestellung angeschafft werden, werden durch Einbau oder Widmung zu Bestandteilen oder Zubehör. Erzeugnisse unterfallen mit Ihrer Erzeugung ebenfalls dem Haftungsverband. Entsprechendes gilt für nach Beschlagnahme angeschaffte oder erzeugte Gegenstände
bb) Enthaftung
Der Eigentümer eines Grundstückes ist – trotz bestehender Verhaftung der o.g. Gegenstände – in seiner Verfügung über die o.g. Gegenstände im Haftungsverband (Erzeugnisse, Bestandteile oder Zubehör) bis zu einer Beschlagnahme grundsätzlich frei, ab Beschlagnahme gilt ein relatives Veräußerungsverbot (s.o.).
Bei tatsächlich entfernten aber rechtlich nicht enthafteten und damit beschlagnahmten Gegenstände kann der Zwangsverwalter die Herausgabe und Rückverbringung auf das Grundstück verlangen.
5. Versicherungsforderungen
Die Beschlagnahme erstreckt
sich gemäß §§ 148 Abs. 1, 20 Abs. 2 ZVG und
§
1127 BGB auch auf Versicherungsforderungen, soweit Gegenstände
für den Eigentümer oder den Eigenbeisitzer versichert
sind, auf die sich der Haftungsverband der Hypothek
erstreckt.
Eine solche Versicherungsleistung, die ein Surrogat für Substanz des Grundstücks ist, vom Verwalter separiert anzulegen. Nur die Zinsen als laufende Erträge aus der Substanz fallen in die Zwangsverwaltungsmasse.
Gemäß § 1129, 1123 Abs. 2 S. 1 ZVG tritt Enthaftung ein, wenn seit dem Eintritt der Fälligkeit des Versicherungsanspruchs ein Jahr verstrichen und die Beschlagnahme nicht vor Ablauf dieses Jahres erfolgt ist.
