Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung – Anordnung – Aufhebung – Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
Wenn Ihnen diese Seiten hier gefallen, werden Sie auch das Buch zu schätzen wissen – es ist ähnlich gegliedert.
Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
B. Einleitung des Verfahrens
I. Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen
Auch für die Zwangsverwaltung gilt – wie für jede Vollstreckungsmaßnahme – der Dreiklang der allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen:
- Titel
- Klausel
- Zustellung
1. Titel
Im Falle der Zwangsverwaltung geht es um die Vollstreckung von Geldforderungen, somit muss sich der Titel auf die Zahlung eines Geldbetrages richten.
a) Dinglicher Titel
Ein dinglicher Titel beschränkt sich auf Zahlung aus dem Pfandobjekt, d.h. er ist ein Duldungstitel, der die Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt erlaubt.
b) Persönlicher Titel
Die Vollstreckung ist gem. § 704 ZPO möglich aus einem rechtskräftigen oder für vorläufig vollstreckbare erklärten gerichtlichen Urteil. Einem Urteil gleichgestellt sind nach § 794 ZPO gerichtliche Vergleiche, Kostenfestsetzungsbeschlüsse, Vollstreckungsbescheide, für vollstreckbar erklärte Schiedssprüche und Europäische Zahlungsbefehle.
c) Exkurs: Persönliche Haftungsunterwerfung in der Grundschuldbestellungsurkunde
Regelmäßig sehen die Formulare der Kreditwirtschaft für Grundschulden auch eine persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor. Zu Fragen der Wirksamkeit vgl.:
BGH, Urteil vom 03.1991 - XI
ZR 75/90, BGHZ 114, 9; und
BGH, Urteil vom 23.05.2000 - XI ZR
214/99 Tz. 12, NJW 2000, 2675 ff.
(Hinweis: Die Entscheidungen
ergingen noch auf Grundlage von § 3 AGBG und nach § 9
Abs. 2 Nr. 1 AGBG, die inhaltlich nun Teil des BGB sind) sowie
BGH 30.03.2010 - XI ZR 200/09, ZInsO 2010, 1227 ff
d) Besonderheiten für öffentliche Rechtsträger
Öffentliche Rechtsträger, Bund, Länder, Gemeinden, Finanzämter und Zollbehörden etc. können wegen ihrer öffentlich-rechtlichen Geldforderungen auf Grundlage des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes (VwVG) vollstrecken, sie benötigen keinen Titel. Aufgrund der Bescheide kann durch Antrag der Behörde beim Vollstreckungsgericht die Immobiliarvollstreckung beantragt werden, beim Grundbuchamt kann direkt die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek veranlasst werden.
Siehe auch näher: § 322 AO (Abgabenordnung)
2. Klausel
Bei Wechsel des Eigentümers besteht zwar ggf. über § 800 ZPO schon ein Titel gegen den neuen Eigentümer (s.o.), aber die Klausel muss noch auf diesen umgeschrieben werden.
Zu beachten ist die Notwendigkeit einer Titelumschreibung auf den Insolvenzverwalter, wenn vor Anordnung der Zwangsverwaltung bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Eine Titelumschreibung ist entbehrlich, wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben hat.
3. Zustellung
Bei Beantragung einer Vollstreckung muss nachgewiesen werden, dass der Titel dem Schuldner bzw. den Schuldnern zugestellt wurde (§ 750 Abs. 1 ZPO). Bei geänderter Klausel ist erneut zuzustellen, § 750 Abs. 2 ZPO.
II. Weitere Vollstreckungsvoraussetzung: Fälligkeit
Die Vollstreckung ist nur dann zulässig, wenn fällige Forderungen bestehen.
Die Fälligkeit ist vom Vollstreckungsgericht zu prüfen.
Das
Grundschuldkapital wird grundsätzlich erst nach Kündigung
fällig, § 1193 Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist
beträgt 6 Monate
(§ 1193 Abs. 1 S. 2 BGB). Seit Inkrafttreten des
Risikobegrenzungsgesetzes
am 19.08.2008[3]) sind
abweichende Vereinbarungen für Sicherungsgrundschulden nicht
mehr zulässig,
§
1193 Abs. 2 BGB
wurde entsprechend ergänzt.
III. Antrag
Die Zwangsverwaltung wird gem. §§ 146 Abs. 1, 15 ZVG auf Antrag eines Gläubigers eingeleitet. Der Antragsteller wird als „betreibender Gläubiger“ bezeichnet. (Zur Unterscheidung insbesondere von denjenigen, die trotz Nichtbetreiben bei der Verteilung dennoch von Amts wegen berücksichtigt werden – vgl. Kapitel G.)
1. Form
Die formalen Anforderungen an einen zulässigen Antrag sind gering. Zu beachten sind die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (s.o.) und die Fälligkeit.
Der Antrag hat als notwendigen Inhalt nach §§ 146 Abs. 1, 16 ZVG zu benennen:
- das Grundstück,
- den Eigentümer,
- den Anspruch und
- den vollstreckbaren Titel
Beizufügen sind: die erforderlichen Urkunden – insb. der vollstreckbarere Titel, ggf. Sicherheitsleistung, Rechtsnachfolgenachweis.
2. Vorschuss
Ein Gerichtskostenvorschuss ist nicht zu entrichten.
Für die laufenden Ausgaben, die Vergütung und die Gerichtskosten besteht eine Einstandspflicht des betreibenden Gläubigers, auch wenn der Antrag kurzfristig wieder zurück genommen wird. Meist wird der Zwangsverwalter zunächst schnell einen ersten Vorschuss anfordern.
3. Checkliste für den Antrag:
- Aktueller Grundbuchauszug geprüft?
- Liegt ein Titel vor? Duldungstitel? Persönlicher Titel?
- Ist der Titel rechtskräftig? Wenn nicht, wurde eine eventuelle Sicherheitsleistung erbracht?
- Stimmen Titelgläubiger und Antragsgläubiger überein?
- Stimmen Titelschuldner und Antragsschuldner überein?
- Ist der Titel mit Vollstreckungsklausel versehen?
- Liegt der Nachweis über die ordnungsgemäße Zustellung des Titels vor? Ist nach einer evtl. Umschreibung erneut zugestellt worden?
- Ist der Antragsschuldner auch Eigentümer? Wenn nicht, liegt Eigenbesitz vor?
-
Was soll die
Zwangsverwaltung bringen? Ist eine Sicherung durch
Sequestration
ggf. ausreichend?
IV. Vollstreckungsorgan
Das zuständige Vollstreckungsorgan für die Zwangsverwaltung ist das Vollstreckungsgericht, dies ist das örtlich zuständige Amtsgericht. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Funktional zuständig ist der Rechtspfleger, diesem sind die Geschäfte in vollem Umfange übertragen, die früher (und ansonsten) von einem Richter am Amtsgericht wahrzunehmen wären (§ 3 Nr. 1 lit. i RPflG).
V. Vollstreckungsgegner - Zwangsverwaltungsschuldner
1. Eingetragener Eigentümer/Erbbaurechtsinhaber
Zu den allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen gehört, dass sich der Titel gegen auch gegen den anvisierten Vollstreckungsschuldner richten muss.
Gemäß § 17 Abs. 1 ZVG ist eine Zwangsversteigerung und – über die Verweisung in § 146 Abs. 1 ZVG – ebenso eine Zwangsverwaltung nur zulässig, wenn der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Ausnahme: die Zwangsverwaltung ist gem. § 147 ZVG auch gegen den Eigenbesitzer zulässig). Bei der Vollstreckung in ein Erbbaurecht oder Teilerbbaurecht gilt dies für den Erbbauberechtigte entsprechend.
2. Erbe
Eine Ausnahme für
das Erfordernis der Eintragung des Schuldners gilt gem.
§
17 Abs. 3 ZVG für die Beantragung der Vollstreckung gegen den
Erben des eingetragenen Eigentümers.. Hier ist keine
Eintragung des Erben im Grundbuch erforderlich, wenn die Erbfolge
durch Urkunden glaubhaft gemacht wird oder bei dem
Gericht offenkundig ist.
3. Vor- und Nacherbschaft
Im Falle einer Vor- und Nacherbschaft kann die Zwangsverwaltung auch gegen den Vorerben angeordnet werden, denn diesem gebühren die Verwaltung und Nutzungen, die ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung entzogen werden können.
4. Zwangsverwaltung gegen den Eigenbesitzer
In Abweichung von § 17 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 146 Abs. 1 ZVG ist die Anordnung der Zwangsverwaltung gemäß § 147 Abs. 1 ZVG auch dann zulässig, wenn der Schuldner nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber der Schuldner das Grundstück im Eigenbesitze hat.
Dieser Eigenbesitz ist gemäß § 147 Abs. 2 ZVG glaubhaft zu machen, sofern er nicht bei dem Gericht offenkundig ist (§ 147 Abs. 2 ZVG).
Eine Zwangsverwaltung gegen den Eigenbesitzer ist gem. § 147 Abs. 1 ZVG nur aus einem im Grundbuch eingetragenen Recht (Grundschuld, Hypothek, Reallast, Rentenschuld) möglich.
Nicht zulässig ist sie jedoch aus einem persönlichen Titel gegen den Eigentümer. Auch aus einem persönlichen Titel gegen den Eigenbesitzer ist keine Zwangsverwaltung möglich.
Die Zulässigkeit einer Zwangsverwaltung der Wohnungseigentümer(gemeinschaft) gegen den nicht im Grundbuch eingetragenen Eigenbesitzer wegen der Ansprüche aus Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wird vom BGH verneint, da es sich nicht um eingetragene Rechte handle und eine entsprechende Anwendung des § 147 Abs. 1 ZVG wegen der Formstrenge des Vollstreckungsverfahrens ausscheide.
BGH, Beschluss vom 23.09.2009 - V ZB 19/09 Rpfleger 2010, 37 ff.; ZInsO 2009, 2055 ff.
[3]) G. v. 12.08.2008 BGBl. I S. 1666 (Nr. 36); gültig ab 19.08.2008, abweichend siehe Art. 12
