Zwangsverwaltung - Abstract
Vorbemerkung
Zwangsverwaltung bietet interessante Chancen und
erfordert gute rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Wir
wissen, worauf es ankommt.
Rechtsanwalt Leif Holger Wedekind
ist langjährig tätig im Zwangsversteigerungs- und
Zwangsverwaltungsrecht und hat als Fachautor und Referent in diesem
Bereich einen Namen.
Rechtsanwältin Katrin Wedekind
kennt die Materie sowohl aus Gläubigersicht als auch aus der
anwaltlichen Perspektive.
Dieser Kurz-Leitfaden Zwangsverwaltung gibt einen Überblick über Zwangsverwaltung – Anordnung – Aufhebung – Zwangsverwalter. Eine sehr viel ausführlichere Darstellung finden Sie in unserem Buch: "Zwangsverwaltung – ein systematischer Leitfaden für die Praxis", erschienen im RWS-Verlag (RWS-Skript 369).
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Die Informationen auf dieser Seite sind mit Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit.
Viel Spaß beim Lesen. Und viel Erfolg!
A. Grundlagen, Ziele und
Zwecke der Zwangsverwaltung
I. Rechtsgrundlagen
Die Zwangsverwaltung ist eine zivilrechtliche Vollstreckungsart in das unbewegliche Vermögen. Die wesentlichen Rechtsgrundlagen finden sich daher in der Zivilprozessordnung (ZPO), den Sonderregelungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), sowie in der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV)[1]), die aufgrund der Verordnungsermächtigung in § 152a ZVG erlassen wurde.
1. Überblick: ZPO – ZVG – ZwVwV
Die Regeln zur
Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen finden sich
in der Zivilprozessordnung, konkret den §§ 864 - 871 ZPO
geregelt. In
§ 866 Abs. 1 ZPO sind die möglichen 3
Vollstreckungsarten wie folgt benannt:
- Eintragung einer Sicherheitshypothek,
- Zwangsversteigerung
- Zwangsverwaltung
2. ZVG
Das ZVG ist fast ebenso alt wie die ZPO (diese ist von 1877), das ZVG stammt von 1898. Trotz insgesamt 36 Änderungsgesetzen bis heute sind die Änderungen im ZVG inhaltlich sehr begrenzt, ist also das ZVG im Kern unverändert. Das 8. Buch der ZPO, das sich mit der Zwangsvollstreckung befasst, wird somit mit den immerhin 186 Paragrafen des ZVG ergänzt, die allein die Vollstreckungsmaßnahmen in das Immobiliarvermögen (sowie am Rande die Zwangsversteigerung von Schiffen und Luftfahrzeugen) regeln. (vgl. die Verweisung in § 869 ZPO)
3. Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV)
Wesentlich für die Zwangsverwaltung ist ferner die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV - die bis 31.12.2003 geltende Fassung wird üblicher Weise abgekürzt: ZwVerwVO). Die Zwangsverwalterverordnung regelt auf Basis (und nur im Rahmen) der Verordnungsermächtigung in § 152 a ZVG mit 26 kurzen Paragrafen Stellung Aufgaben und Geschäftsführung und insbesondere die Vergütung des Zwangsverwalters näher. Die Verordnung ist nicht anwendbar für den Schuldnerzwangsverwalter (§§ 150b bis 150e ZVG betreffend landwirtschaftliche Objekte) – so: § 24 Abs. 1 ZwVwV.
4. Landesrecht
Das Vollstreckungsrecht und insbesondere das Recht der Zwangsverwaltung, kennt viele landesrechtliche Besonderheiten. Hier sind u.a. zu nennen die Landes-Ausführungsgesetze zum ZVG.
z.B. abgedruckt im Anhang des Stöber, ZVG; vgl. auch die sehr gute Darstellung durch Rellermeyer in Dassler/Engels, EGZVG, insbesondere zu §§ 2 , 7, 9 , 12.
5. Europäisches Recht
Das deutsche Recht der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung hat Ähnlichkeiten mit der Rechtslage in Österreich, der Schweiz und Liechtenstein.
II. Was ist Zwangsverwaltung?
Eine Legaldefinition der Zwangsverwaltung existiert nicht.
Der BGH hat in einem Beschluss von 2005 die Zwangsverwaltung ebenfalls von ihrem Zweck heraus definiert:
BGH, Beschluss vom 14.04.2005 - V ZB 6/05 Rz. 11:
„Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus § 152 Abs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen (BGH, Beschluß vom 10. Dezember 2004, IXa ZB 231/03, WM 2005, 244, 245).“
III. Zulässige Gegenstände der Zwangsverwaltung
In der Zusammenschau von ZVG, §§ 868, 864 ZPO, § 870a Abs. 1 ZPO ergibt sich, dass der Zwangsverwaltung unterstellt werden können: Grundstücke und grundstücksähnliche Berechtigungen.
§ 865 ZPO ergänzt § 864 ZPO dahingehend, dass die Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen auch diejenigen Gegenstände erfasst, auf die sich bei Grundstücken und Berechtigungen die Hypothek erstreckt. Hier wird also auf den Haftungsverband der Hypothek nach §§ 1120 ff BGB verwiesen. Dieser umfasst auch Rechte (Miete, Pacht, Versicherungsforderungen), und bewegliche Gegenstände wie Zubehör.
1. Grundstücke
Ein Grundstück ist ein von einer Grenzlinie umschlossenes, im Grundbuch unter einer laufenden Nummer des Bestandsverzeichnisses gebuchtes Stück Erdoberfläche. Unerheblich ist, ob katasterrechtlich mehrere Flurstücknummern vergeben wurden. Auf einem Grundbuchblatt können mehrere Grundstücke in diesem Sinne verzeichnet sein (§ 4 Abs. 1 GBO – Grundbuchordnung).
2. Bruchteile
Gemäß § 864 Abs. 2 BGB unterliegen auch Bruchteile von Grundstücken der Zwangsvollstreckung,
wenn
-
der Bruchteil in einem
Miteigentumsanteil
besteht: jeder ideelle
Anteil
(§§
741 ff., § 1008 BGB), auch der nach § 3 Abs. 6 GBO
gebuchte;
jedoch nicht
der Gesamthandsanteil einer Gesellschaft
oder
- wenn der Anspruch des Gläubigers auf ein Recht gründet, mit dem der Bruchteil als solcher belastet ist.
3. Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des § 1 WEG ist Eigentum im Sinne des § 903 BGB und unterliegt somit der Immobiliarvollstreckung wie Grundstücke.
4. Grundstücksgleiche Rechte
Als grundstücksgleiches Recht kommt das Erbbaurecht gem. §§ 1, 11 ErbbauRG, (vor dem 22.01.1919: nach § 1017 BGB) in Betracht.
Auch an Erbbaurechten können Bruchteile gebildet werden.
Dauerwohnungs- und Nutzungsrechte im Sinne der § 31 ff. WEG sind keine grundstücksgleichen Rechte in diesem Sinne, sondern weren als Belastungen des Eigentums in Abt. II des belasteten Grundbuches eingetragen.
Nach Landesrecht kann es weitere grundstücksgleiche Rechte geben.
5. Sonderfall Beitrittsgebiet: Eigentum- und Eigentumsnutzung
Im Gebiet der ehemaligen DDR besteht vom Grundstück isoliertes Gebäudeeigentum als Eigentumsform fort (EGBGB Art. 231 § 5 und Art. 233 § 2b, § 4 mit § 288 Abs. 4 und § 292 Abs. 3 ZGB der DDR). Gebäudeeigentum unterliegt daher der Zwangsvollstreckung in Immobiliarvermögen und somit auch der Zwangsverwaltung. (Nicht jedoch Wochenendhäuser – „Datschen“ – nach §§ 296 I S. 1, 313 Abs. 3 ZGB der DDR; Art. 231 § 5 EGBGB).
IV. Die Rechtsstellung des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter tritt gem. § 152 ZVG in die Stellung des Eigentümers bezogen auf die Verwaltung, Erhaltung und Nutzung des Objektes ein.
Prozessual agiert der Zwangsverwalter als gesetzlicher Prozessstandschafter für den bzw. die Schuldner, als Partei kraft Amtes.
BGH, Urteil vom 16.04.1973 - VIII ZR 55/72, BGHWarn 1973, 302-304
Der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes und als er selbst als Person sind verschiedene Parteien, die voneinander zu unterscheiden sind. Ist die gleiche Person Zwangsverwalter und auch Insolvenzverwalter handelt es sich um verschiedene Prozessstandschaften und somit verschiedene Parteien.
BGH, 06.07.1989 - IX ZR 280/88, WM 1989, 1546-1550
Der Zwangsverwalter steht nicht im Lager des Gläubigers. Er ist Organ der Rechtspflege und hat die Interessen von allen beteiligten Gläubigern, Schuldnern und sonstigen Beteiligten gleichermaßen zu berücksichtigen, hat sich also neutral oder allparteilich zu verhalten.
V. Verhältnis zur Zwangsversteigerung
In der Zwangsversteigerung geht es um die Verwertung der Substanz, d.h. der Grundbesitz wird im Zwangswege veräußert, die Zwangsverwaltung dient der Erhaltung der Substanz und zielt auf die Erzielung von Nutzungen ab.
1. Zielrichtungen
Nach der ursprünglichen gesetzgeberischen Idee soll die Zwangsverwaltung – wenn möglich – die Substanzverwertung durch Zwangsversteigerung gerade entbehrlich machen. Dieser Aspekt spielt in der Praxis nur noch eine untergeordnete Rolle.
2. Zwangsverwaltung kein Hilfsverfahren für Verwertung
Das Zwangsverwaltungsverfahren ist kein Hilfsverfahren zur Substanzverwertung in Form der Zwangsversteigerung oder freihändigen Verwertung. Die Förderung von Verwertungsmaßnahmen – gegen den Wunsch des Schuldners – würde Ziel und Zweck des Verfahrens entfremden.
a) Sachverständige im K-Verfahren[2])
Der Verwalter darf wohl eine Besichtigung im Wege der Amtshilfe ermöglichen, und wird dies regelmäßig auch tun, ihn trifft jedoch keine Pflicht hierzu
b) Besichtigungen mit Erwerbsinteressenten
Besichtigungen durch Interessenten betreffen das Eigentumsrecht, welches dem Schuldner verbleibt. Daher können weder das Vollstreckungsgericht noch der Zwangsverwalter derartige Besichtigungen aus eigener Machtvollkommenheit erlauben oder den Zwangsverwalter gar zur Durchführung derartiger Besichtigungen anweisen. Der Schuldner einen entsprechenden Anspruch, dass ihm der Zwangsverwalter, der den Besitz inne hat, Besichtigungen ermöglicht (wobei der insoweit entstehende Aufwand, der nicht durch die Zwangsverwaltervergütung abgedeckt ist, dem Zwangsverwalter in angemessener Höhe zu vergüten ist).
c) Informationsverwertung und -weitergabe
Der Zwangsverwalter ist auch nicht berechtigt, auf Weisung des Gläubigers seine gesammelten Informationen und Daten, Berichte, Mietverträge, Fotos etc. Biet- oder Kaufinteressenten ohne ausdrückliche Zustimmung des Schuldners direkt zur Verfügung zu stellen. Der Inhalt des Verfahren ist nicht öffentlich.
Hinweis:
Der Verwalter darf selbstverständlich an das Gericht berichten – mit Abschriften für Gläubiger und Schuldner. Es ist dann in der Verantwortung der Beteiligten, welche Informationen sie weiter geben.
3) Verzahnungen
Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sind als selbstständige Verfahren ausgestaltet, dennoch gibt es vielfältige Verbindungspunkte zwischen Ihnen.
Zu den bedeutsamsten Verzahnungen kurz im Einzelnen:
- Unter der Voraussetzung, dass „die Zwangsverwaltung bis zum Zuschlage fortdauert“ (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG), erhält der betreibende Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren an bevorrechtigter Stelle eine Erstattung von im Zwangsverwaltungsverfahren „zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstückes“ geleisteten Kostenvorschüssen. Dieses Vorrecht setzt eine Anmeldung des Gläubigers voraus, es findet keine amtswegige Berücksichtigung statt.
- Geht einer Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung eine Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung voraus und dauert das Verfahren bis zum Zuschlag an, gilt in diesem Ausnahmefall die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung als Tag der ersten Beschlagnahme auch im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 13 Abs. 3 ZVG). Damit wird der Zeitpunkt der Abgrenzung der laufenden von den rückständigen Beträgen wiederkehrender Leistungen (dinglicher Zinsen) vorverlagert.
- Bleibt die Versteigerung in einem echten zweiten Termin (also nach Wegfall der Wertgrenzen) ergebnislos, so wird das Zwangsversteigerungsverfahren aufgehoben, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung vor und der Gläubiger stellt den Antrag, das ergebnislose Zwangsversteigerungsverfahren als Zwangsverwaltung fortzusetzen. In einem solchen Fall bleiben gem. § 77 Abs. 2 Satz 3 ZVG die Wirkungen der für die Zwangsversteigerung erfolgten Beschlagnahme bestehen.
- Das Verteilungsverfahren erfolgt gesondert, aber bei der Erlösverteilung muss berücksichtigt werden, dass der Gläubiger nicht doppelt Zuteilung auf die Rechte erhalten kann, sondern nur einmal sein Geld erhalten darf. Der Gläubiger kann hierauf schon bei der Anmeldung Einfluss nehmen.
- § 27 ZVG: Die Beschlagnahme kann für den beigetretenen Gläubiger auch durch Zustellung des Beitrittsbeschlusses an den Zwangsverwalter wirksam werden (§ 151 Abs. 2 ZVG).
4. Sicherungsmaßregeln nach § 25 ZVG statt Zwangsverwaltung
Gemäß § 25 ZVG können auf Antrag eines betreibenden Gläubigers vom Vollstreckungsgericht Sicherungsmaßnahmen angeordnet werden, wenn und soweit das Verhalten des Schuldners die ordnungsgemäße Wirtschaft gefährdet.
a) Anwendungsbereich
Diese Vorschrift gilt im Zwangsversteigerungsverfahren und im Verfahren der Teilungsversteigerung. Jedoch nicht in einem durch den Insolvenzverwalter betriebenen Verfahren,
b) Umfang der Sicherungsmaßnahmen
Die Art der anzuordnenden Maßnahmen ist im Gesetz nicht näher bestimmt, sie müssen jedoch zur Abwendung der Gefährdung erforderlich sein.
Die Auswahl der Maßnahmen obliegt dem Ermessen des Gerichtes, der Gläubiger kann aber konkrete geeignete Maßregeln anregen.
c) Kosten
Das Gericht kann die Maßnahmen nach § 25 S. 2 ZVG aufheben, wenn der Gläubiger einen entsprechenden Kostenvorschuss nicht leistet. Die aufgewendeten Kosten sind Kosten der Rechtsverfolgung im Rang des § 10 Abs. 2 i.V.m. § 12 Nr. 1 ZVG (ranggleich mit der Hauptforderung des Gläubigers).
Ein eingesetzter Sequester wird analog der Vergütung für Zwangsverwalter vergütet, wobei nicht generell davon auszugehen sein kann, dass die Stundensätze niedriger sind.
5) Sicherungsmaßregeln neben Zwangsverwaltung
a) Maßregeln nach Anordnung der Zwangsverwaltung
Eine Anordnung gem. § 25 ZVG wird ist ggf. auch durch eine laufende Zwangsverwaltung nicht ausgeschlossen. Teilweise wird auch eine Anordnung im Zwangsverwaltungsverfahren für möglich erachtet (s.o.) Allerdings dürften die Fälle selten sein, in denen trotz laufender Zwangsverwaltung noch eine Gefährdung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung vom Schuldner ausgehen kann, die weitere Maßregeln erforderlich macht.
b) Maßregeln vor Anordnung der Zwangsverwaltung
Vorstellbar ist eine Kollision dergestalt, dass bereits Anordnungen nach § 25 ZVG im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt sind, ggf. auch ein Sequester mit weitreichenden Befugnissen bestellt wurde und dann die Zwangsverwaltung angeordnet wird, ggf. auch auf Antrag unterschiedlicher Gläubiger.
Es muss eine Aufhebung von Amts wegen erfolgen wegen aller solchen Maßregeln, die inhaltlich in die Zuständigkeit des Zwangsverwalters fallen.
[1])
frühere Fassungen werden z.T. anders abgekürzt: ZwVerwVO
ist z.B. die gebräuchliche
Abkürzung für die bis
31.12.2003 geltende Fassung der Zwangsverwalterverordnung.
[2]) ausgehend vom gerichtlichen Aktenzeichen – L für Zwangsverwaltungssachen und K für Zwangsversteigerungssachen – spricht die Praxis z.T. kurz vom L- oder K-Verfahren
